Вынос комнаты на лоджию

Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии

Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.

В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.

Виды работ требующие согласования

  • перенос или демонтаж стен;
  • изменение толщины стен;
  • изменение размеров и формы дверей и окон;
  • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

  • Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
  • Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
  • Изменение места нахождения электророзеток.
  • Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

  • По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
  • Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

  • ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
  • перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
  • перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
  • демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
  • нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

  • Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
  • После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
  • Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
  • Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
  • Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
  • Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
  • Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Объединение лоджии с комнатой

Одним из самых популярных дизайнерских решений при перепланировке квартиры в хрущевке, которая находится в Москве, является объединение лоджии или балкона с остальной частью квартиры. Оно и понятно, ведь площадь, которая изначально предполагала под собой размещение старых вещей и зимней резины, можно обустроить под уютную библиотеку или светлый детский уголок. Для небольших квартир это настоящее спасение, ведь при наличии даже небольшого балкона можно фактически сделать кабинет, а при наличии просторной лоджии полноценную комнату. Кроме того, убрав стеклопакет, комната станет светлее и просторнее. Места в квартире сразу становится больше, а ее инвестиционная привлекательность, по мнению собственников, может вырасти. Так ли это? Давайте разберемся.

Цены на согласование перепланировки комнаты и лоджии.

Сразу оговоримся, что объединение холодных неотапливаемых помещений, таких как балконы, лоджии, террасы и веранды с теплыми отапливаемыми помещениями по законодательству ЗАПРЕЩЕНО! Дело в том, что система отопления Вашего жилого имущества не рассчитана, чтобы отапливать еще и холодные помещения, а объединение лоджии с комнатой, может изменить тепловой контур всего здания. А если каждый житель дома присоединит лоджию к квартире, то центральное отопление может не справиться с такой нагрузкой, и температура в квартирах упадет ниже нормы. Но самой большой ошибкой утепления балкона или лоджии является появление конденсата. Влажные участки очень быстро покрывает неприятная черно-зеленая плесень.

Можно ли объединить лоджию с комнатой

В каком виде и как узаконить объединение балкона или лоджии с комнатой или кухней рассмотрим на конкретном примере из нашей практики.

В прошлом году к нам обратилась молодая девушка, которая только приобрела квартиру в монолитном доме. В квартире имелась довольно просторная лоджия, которая и планировалась к присоединению к комнате для размещения компьютерного стола и небольшой библиотеки.

На сегодняшний день, чтобы законным образом согласовать объединение балкона и комнаты можно сделать следующее: снести подоконный блок с установкой французских стеклопакетов. Они могут быть раздвижными или распашными. Можно держать эти двери открытыми, тем самым образуя единое пространство. При их наличии, в случае любой проверки, у чиновников не возникнет никаких вопросов. В противном же случае инспектора выпишут штраф, и предписание установить французские стеклопакеты.

Чтобы избежать наказания со стороны Мосжилинспекции, наша Заказчица согласилась на такой вариант. Кроме того, она захотела расширить оконно-дверной проем снеся ненесущие простенки по бокам. Никакого объединения мы здесь не производим, а лишь меняем тип остекления.

Читайте также  Интерьер лоджии 4 метра

Раньше была необходимость оставлять противопожарный простенок минимум 1,2 метра, чтобы в случае пожара за него спрятаться. Сейчас же, это правило отменено, и расширять проем на балкон можно, если не затронуты несущие конструкции, чем мы и воспользовались.

Обращаем Ваше внимание, что расширение проема по бокам невозможно в кирпичных и панельных домах, так как в этих домах ограждающие стены несущие. Кроме того, в панельных домах обязательно сохранение порожка.

Снос подоконного блока

Для того, чтобы Мосжилинспекция оформила положительное распоряжение на узаконивание совмещения лоджии и комнаты, наш проектировщик разработал не только стандартный набор, включающий в себя проект перепланировки и техническое заключение, но и дополнительно был сделан теплотехнический расчет. Этот расчет нужен для того, чтобы доказать, что при сносе подоконного блока, а как в данном случае еще и части ограждающей стены, не нарушен тепловой контур здания. Именно из-за теплопотерь обычная раздвижная перегородка не подойдет, это должен быть стеклопакет с камерой, который будет не только сохранять тепло, но и пропускать достаточное количество света в квартиру. Согласно пункту 9.3. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» температура воздуха в жилых отпиливаемых помещениях должна быть не менее 20˚С.

Перенос батареи на другую стену

При сносе подоконной части у Заказчицы возник вопрос, что же делать с батареей отопления? Куда ее можно перенести? Не потребует ли это каких-то дополнительных согласований?

Перенос батареи при сносе подоконника возможен на любую другую стену в комнате при условии того, что мощность самого радиатора остается неизменной. Но при этом перенос батареи на балконы и лоджии строго запрещен. Никаких дополнительных согласований при этом проводить не нужно. Это может быть аналогичная батарея, перенесенная на другую стену или же модный вертикальный дизайнерский радиатор, что и было выбрано Заказчицей совместно с дизайнером. Стоимость таких радиаторов по прайсу не значительно отличается от обычной батареи. На этапе выбора нам предоставили несколько вариантов радиаторов, из которых наш проектировщик выбрал допустимый по параметрам, пример фото вертикального радиатора.

Согласование присоединения лоджии к комнате

Для узаконивания планировки все планируемые изменения наш проектировщик отразил в проектной документации, в том числе и замену радиатора отопления.

Юристы нашей организации подготовили комплект документов для подачи в Мосжилинспекцию. В него входили:

  • проект перепланировки и переустройства;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности проведения ремонтных работ;
  • теплотехнический расчет;
  • выписка ЕГРН на квартиру, которую мы получили заранее;
  • копии документов БТИ
  • доверенность от собственника квартиры на наших сотрудников, заверенная нотариально;
  • заявление, заполненное по требованиям жилищной инспекции.

Это считается стандартным набором документов, чтобы узаконить объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями. Если же планируются еще какие-либо изменения по квартире, или придется легализовать самовольно проведенную перепланировку, не согласованную до проведения работ, то могут потребоваться дополнительные документы, согласования с чиновниками, например если собственник захочет сделать проем в несущей стене, необходимо получать разрешение у авторов проекта дома. Поэтому каждый объект мы рассматриваем индивидуально и при первоначальном этапе определяем необходимые действия и затраты на согласование.

В данном случае, помимо демонтажа подоконного блока и боковых простенков планировалось увеличить санузел на площадь коридора, а также небольшие изменения, не затрагивающие несущие стены. Поэтому, дополнительных согласований нам не потребовалось.

Присоединение лоджии к квартире. Порядок согласования

Комплект документов был сдан в МФЦ, который в свою очередь направляет его в Жилищную инспекцию. Результатом рассмотрения стало распоряжение Мосжилинспекции, дающее право Заказчице официально делать ремонт в течение 1 года.

К сожалению, собственник не успел закончить ремонт вовремя, вследствие чего проведение приемки объекта инспектором Мосжилинспекцией недопустимо. Ведь для подписания акта о завершенном переустройстве необходимо чтобы были установлены все стены, которые отражены в проектной документации, утепление полов, сантехника, двери, кухонная плита, а также чистовые напольные покрытия. В данном случае даже не все перегородки были установлены, не говоря уже об отделочных работах.

Согласно 508 Постановлению Правительства города Москвы, распоряжение Мосжилинспекции выдается ровно на 1 год, и оно продлевается один раз 6 месяцев. Заявку на продление распоряжения мы подали за 10-14 дней до окончания срока действия распоряжения. Поскольку заявление на продление принимается и регистрируется только через МФЦ, стоит учитывать, что срок его поступления в жилищную инспекцию будет на 1-2 недели дольше.

За полгода строители полностью закончили ремонт «под ключ», и мы могли продолжить работу. Перед тем как вызвать инспектора, сначала на объект приехал наш проектировщик, проверил соответствие проектной документации с расстановкой стен и сантехники, а также наличие французской перегородки. Вдобавок, к приходу представителя Мосжилинспекции, мы подготовили необходимые документы от строителей: договор подряда и акты скрытых работ по устройству гидроизоляции пола в санузле и устройству шумоизоляции полов во всей квартире, которые были подписаны со стороны нашей организации заранее, в тот момент, когда в санузле делалась гидроизоляция пола. Ведь, согласно планировке, санузел расширился за счет коридора. Кроме того, мы приложили акты скрытых работ по устройству шумоизоляции пола в квартире. Вопросов со стороны жилищной инспекции не возникло и акты о завершенном переустройстве были подписаны.

Получив акт о завершенном переустройстве, мы оформили заявку в БТИ на выход техника и проведения замеров после ремонта, заранее договорившись с хозяйкой квартиры на то время, какое ей было удобно. В назначенное время пришел техник и замерил лазерной рулеткой все стены. Спустя 2 недели после оформления заявки мы получили новые документы БТИ с новой планировкой.

Вынос комнаты на лоджию

Когда с чиновниками договориться не получается, можно найти легальные лазейки

Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя

Фото: Елена Туленцева

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Замаскируйте объединение

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

Читайте также  Стеллаж на лоджию своими руками

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Согласуйте перепланировку

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Соединение балкона или лоджии с комнатой

В квартире площадь лишней не бывает. Особенно если она однокомнатная. Благодаря многообразию современных ремонтно-строительных технологий и огромному ассортименту материалов увеличить квартиру можно относительно просто, причем собственными руками. Мы предлагаем многократно проверенный на практике способ – соединить комнату с балконом или лоджией. В итоге ценой минимальных трудозатрат и финансовых вложений получится дополнительная, пусть маленькая, но почти отдельная комната, к примеру, спальня. Туда можно поставить удобную кровать или мягкий диван. А еще в этом небольшом пространстве можно организовать детский уголок или домашний рабочий кабинет.

Совмещение лоджии / балкона с комнатой: будьте готовы к бумажной волоките

Для начала о формальностях

Прежде чем решится на подобную трансформацию малогабаритного жилья, его владелец должен четко понимать, что речь идет не просто о ремонте с переделкой. С точки зрения строительных норм и соответствующих законов, совмещение лоджии / балкона с комнатой – это полноценная перепланировка квартиры, причем классифицируемая как сложная. Почему? Да потому что в процессе выполняется такой комплекс работ:

– перенос дверных и оконных проемов;
– частичный снос несущих стеновых конструкций;
– пробивание проемов в несущих стеновых конструкциях;
– расширение жилплощади путем объединения со вспомогательным помещением;
– перенос электрических сетей;
– перенос отопительных приборов, пр.

Из этого следует, что без согласования и получения разрешения в соответствующих инстанциях к объединению балкона / лоджии с основной комнатой приступать не стоит. Иначе у «органов» появится формальный повод применить штрафные санкции. Особенно это «опасно», если рядом завелся недоброжелательный сосед. Вы стукнете молотком, сосед «стукнет» куда надо, а в итоге это выльется в дополнительные, причем немалые затраты.

Когда уже можно. Необходимые документы

Скажем сразу, что получить пресловутый «разрешающий» документ в нашей стране совсем не просто. Тем более что все вышеперечисленное является первичной документацией, на основании которой получается вторичный пакет документов – самый главный. Приступать к непосредственному присоединению лоджии / балкона к жилой комнате можно, если на руках есть такой перечень документов:

– техпаспорт квартиры;
– проект перепланировки, разработанный профильной проектной организацией;
– техническое заключение с разрешением на расширение жилплощади;
– разрешительное заключение МЧС РФ (пожарная служба);
– разрешительное заключение Роспотребнадзора (СЭС);
– нотариально заверенная ксерокопия свидетельства о собственности;
– единый жилищный документ;
– разрешительное заключение организации-балансодержателя дома, в котором расположена квартира.

Обратите внимание! Это перечень разрешительных документов для объединения лоджии / балкона с квартирой может изменяться. Все актуальные требования нужно уточнять на конкретный момент времени.

Техническая сторона вопроса: алгоритм выполнения работ соединения балкона / лоджии с комнатой

Проверка каркаса

В первую очередь нужно оценить состояние каркаса балкона или лоджии. В любом случае парапет – это сварная конструкция из металлического уголка. Также желательно выполнить трубостойки, причем не только по углам, но и по бокам открываемых окон. Монококковые конструкции использовать не стоит: профиль ненадежный.

Форма выноса и козырек

К остеклению с выносом нужно правильно подобрать козырек, даже если балкон сверху перекрыт надежной плитой. Во-первых, это удобно – подоконник не внутрь выступает, а наружу. Во-вторых, вся конструкция приобретает обтекаемость, что повышает ее теплотехнические качества.

Остекление

Деревянные окна или ПВХ? В принципе приемлем и тот и другой вариант, но вообще процесс остекления лучше сразу доверить профессионалам. Это и быстро, и надежно, да по большому счету, по деньгам получится почти тоже самое, как и при неумелой самостоятельной установке стеклопакетов. Главное оконные конструкции подобрать правильно с точки зрения теплоизоляции. Система полостей должна быть развита, а стеклопакет – двухкамерным, а то и трехкамерным (при суровых климатических условиях). Для каждого окна в каркасе необходимо предусмотреть свою ячейку. Если отдано предпочтение ПВХ окнам, то они монтируются по технологии цепочного шва.

Важно! При остеклении секции не нужно выполнять чрезмерно высокими и широкими. Особенно на верхних этажах – имеет место такое явление как воздушный таран. Площадь остекления лучше разбить вертикально в пропорции 1:3. В итоге получится отличный обзор и достаточная прочность.

Что касается количества открываемых окон, то их нужно минимум, а в углах их лучше вообще не делать. Наиболее оптимальный вариант – одно распашное или откидное окно в средней части конструкции.

Утепление

В присоединенном помещении утеплению подлежат все поверхности за исключением внутренней стены. Процесс теплоизоляции требует комплексного подхода. Показал свою высокую эффективность при утеплении стен и потолка пенополиуретан. Также очень часто используется экструдированный пенополистирол. Оба утеплителя являются практически универсальными. Более бюджетный вариант – листы пенопласта.

Важно! Прежде чем приступать к монтажу утеплительного материала необходимо, используя различные полиуретановые герметики и мастики, заделать имеющиеся зазоры, щели и дырки.

Отделка снаружи и изнутри

Здесь не стоит экономить на материалах. Приобретать нужно сертифицированную внешнюю обшивку, с эксплуатационным сроком как минимум 15 лет. Хорошо себя зарекомендовала пластиковая вагонка или сайдинг. Крышу козырька можно сделать из материала типа ондулина. Что касается внутреннего убранства, то здесь интерьерных решений может быть неограниченное количество. Лоджия может быть ярким притягивающим взгляд акцентом в общем жилом пространстве, а может быть гармонично вписана в общую стилистику квартиры.

Освещение

Электричество должно быть устроено не только удобно, но и безопасно. Необходимо четкое понимание того, что независимо от документального оформления балкона/лоджии, стена между ним и основной комнатой считается наружной. А это значит, что монтировать туда полноценную электропроводку, кстати, и отопительную систему, нельзя. Чтобы избежать каких-либо проблем лучше ограничится светильниками во влагозащищенных плафонах.

Приборы бытовой техники лучше запитать таким образом: еще на начальных этапах в углу оконной конструкции нужно замуровать трубу диаметра 20-30 мм. Через нее протягивается электрический кабель 3х1,4 кв. мм, заканчивающийся в основной комнате штепсельной вилкой, располагаемой близко к обычной бытовой розетке. С другой стороны, на балконе к кабелю присоединяется розеточная планка на 5 гнезд. По всем правилам подобная запитка является не более чем бытовым удлинителем и в каких-либо разрешениях и согласованиях перед монтажом не нуждается.

И напоследок

Конечно, соединение лоджии / балкона с комнатой малогабаритной квартиры (хотя описанный процесс актуален и для многокомнатных жилищ) является делом хлопотным и затратным. Однако в результате домовладелец получает недвижимость, стоимостью, заметно превышающей среднерыночные цены. А об удобстве квартиры, получившей дополнительное полезное пространство, вообще говорить не стоит – все понятно и без лишних слов.

Как объединить лоджию с комнатой в Москве и не нарушить закон

Хозяева квартир нередко объединяют лоджию с комнатой или кухней. Однако если снять дверь на балкон и снести стену под окном, жилищная инспекция наложит штраф и обяжет вернуть квартиру в прежний вид. Откажетесь — могут отобрать жилье через суд и продать с торгов. Рассказываем, как законно присоединить лоджию к комнате в Москве.

Читайте также  Какой теплый пол лучше на лоджии?

Содержание

  1. Что запрещает закон
  2. Где получить информацию о доме
  3. Что можно сделать
  4. Как узаконить присоединение лоджии
  5. Последствия самовольной перепланировки
  6. Нужно запомнить

Что запрещает закон

Постановление правительства Москвы №1104 от 29.12.2017 г., которым внесены изменения в постановление № 508-ПП от 25 октября 2011 г. о требованиях к перепланировке, запрещает объединять лоджии с внутренними помещениями и переносить туда радиаторы отопления. Не допускается — и точка, без всяких объяснений.

В постановлении также говорится о том, что перепланировка не должна нарушать СНиПы, СаНПиНы, постановления Правительства РФ и другие нормативные акты. Эта отсылка служит косвенным объяснением запрета на присоединение лоджий и балконов. Дескать, при таких работах нарушаются положения тех или иных документов, потому и нельзя. По этой причине разрешение на перепланировку в некоторых случаях не дают авторы проекта дома, а без него изменения не согласуешь в жилищной инспекции.

Как указано на сайте компании «Мостройпроект», авторы проектов домов не разрешают:

  • демонтировать порожки у выхода на балкон в панельных домах;
  • разбирать подоконные блоки и делать проемы в несущих стенах в домах, построенных после 2007 г. по проектам института МНИИТЭП;
  • расширять проемы в наружных стенах при выходе на балкон в панельных и кирпичных домах.

По причине нарушений СниПов не допускается:

  • демонтировать часть ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если после демонтажа в квартире не останется хотя бы один противопожарный простенок длиной 1200 мм от края балкона до проема или длиной 1600 мм между двумя выходами на балкон. Причина: нарушение СНиП 21-01-97.
    Противопожарный простенок — часть стены от края балкона до выхода на него или между двумя выходами на балкон. Он нужен, чтобы на лоджии могли укрыться люди, когда пламя бушует в комнатах и отрезало путь к входной двери. Противопожарные простенки обязательно должны быть в квартирах, начиная с 3 этажа. Если квартира находится ниже, то разбирать стену можно полностью при условии, что она не несущая.
  • демонтировать подоконный блок в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления. Причина: нарушение СНиП 21-01-97. Защемление — строительный термин, означающий, что некая конструкция держится за счет того, что на нее сверху давит (защемляет) другая конструкция.

Способ крепления плиты определяют специалисты организации, в которой заказали техническое заключение о возможности перепланировки. Для этого они обследуют квартиру. Кроме того, в проекте дома указывают, как держится балконная плита.

Если на подоконном блоке, который убирают, висела батарея отопления, ее переносят на другую стену в комнате. Выносить батарею на лоджию запрещено. Такую перепланировку точно не согласуют.

Тем не менее, ремонтные организации и мастера предлагают услуги по переносу батареи на лоджию. Свою работу они выполнят честно, но ответственность за перенос будут нести хозяева квартиры.

Чтобы на лоджии не было холодно, монтируют электрический теплый пол или ставят обогреватель. В любом случае лоджию утепляют: устанавливают стеклопакеты, на стены укладывают рулонный или плитный утеплители, обшивают панелями или листами гипсокартона. На полу делают стяжку и укладывают плитку, ламинат или линолеум. Без мероприятий по утеплению получить разрешение на перепланировку не удастся.

Итак, как видите, запрещено не некое неопределенное «объединение», а конкретные работы в конкретных типах зданий.

Где получить информацию о доме

Для согласования перепланировки в жилищной инспекции понадобятся сведения о типе, серии дома и авторе проекта.

Тип дома может быть указан на первой странице технического паспорта БТИ на квартиру в разделе «Шифр проекта». Например, там написано: II-68. Далее нужно зайти на сайт «ПерепланировкаМос.ру» и щелкнуть кнопку «Серии домов», расположенную в самом низу главной страницы. На открывшейся вкладке выбрать серию дома. В описании будет указана организация, являющаяся автором проекта. Для серии II-68 — это институт МНИИТЭП.

Если в разделе «Шифр проекта» стоит прочерк, обращаются в отделение Мосжилинспекции или ближайший центр «Мои документы».

Если дом не попадает под ограничения, указанные в пункте выше, значит, объединить лоджию с квартирой можно. Однако для этого нужно получить заключение о возможности перепланировки. Без него изменения нельзя узаконить в жилищной инспекции.

Если при перепланировке затрагиваются несущие стены, заключение получают в организации, которая проектировала дом. Если установить автора проекта невозможно или он прекратил существование, обращаются в проектный институт «МосжилНИИпроект».

В случае, когда несущие стены остаются нетронутыми, заключение дают проектные организации, имеющие допуск СРО. Если не знаете, какие стены несущие, обращайтесь сразу в такую организацию. С собой возьмите технический паспорт на квартиру. Там изучат документ и скажут, смогут сами выдать заключение или нужно идти к автору проекта.

Что можно сделать

Далее мы несколько раз упомянем конструкцию, которую называют «французское окно» или «французская дверь». Рассказываем, что это такое.

Французская дверь на балкон — конструкция на раме с раздвигающимися или распахивающимися стеклянными створками. Створки представляет собой однокамерные стеклопакеты.

Рама упирается в пол и верхнюю часть стены. Ее делают из металлических профилей. Прочность профилей достаточна для того, чтобы рама образовала поддерживающую конструкцию вместо разобранного подоконного блока.

Второе назначение французской двери — удерживать тепло в квартире. Именно поэтому выход на лоджию закрывают стеклопакетом, имеющим не меньше одной камеры, то есть двух стекол, разделенных воздушной прослойкой. Жилинспекция не согласует проект перепланировки, если вместо разобранного подоконного блока поставлены двери с одинарными стеклами без камеры.

Вариант, когда убирают оконно-дверной блок, оставив подоконный блок, согласование не пройдет. Обвинят в нарушении параметров теплового контура дома. Но так делают. Если квартиру собираются продавать, оконный блок ставят на место.

Третья функция — служить защитой жильцам во время пожара. Если в комнате случился пожар, а к входной двери пройти не получается, люди выходят на лоджию, закрывают за собой двери и укрываются за простенком.

Чтобы понять, какие работы по присоединению лоджии можно выполнять, будем исходим из законодательного принципа: разрешено то, что не запрещено.

Итак, не запрещено:

  • демонтировать подоконный блок в монолитных домах, если потом на его месте будет установлена французская дверь;
  • демонтировать подоконный блок в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в стене, или если это защемление останется достаточным после после того, как подоконный блок разобрали. На место блока ставится французская дверь;
  • демонтировать подоконный блок в панельных домах, построенных до 2007 года. Если автор проекта не МНИИТЭП, можно убирать блок и в домах более поздней постройки. Не забудьте поставить французскую дверь;
  • устраивать проемы в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Какой ширины проем и где его можно сделать, укажут специалисты проектной организации при обследовании квартиры;
  • устраивать проемы в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Их можно делать и в домах более позднего года постройки, если автор проекта — не МНИИТЭП. Ширину и место проема определяют авторы проекта;
  • демонтировать порожек и часть наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок.

Таким образом, объединить лоджию с внутренними помещениями квартиры в отдельных случаях можно. Однако прежде чем приступать к таким работам, получают соответствующие разрешения. Для них потребуются документы, причем перечень зависит от типа дома.

Как узаконить присоединение лоджии

Чтобы объединение лоджии с внутренними помещениями квартиры было признано законным, нужно пройти следующие этапы:

  • разработать проект перепланировки;
  • получить техническое заключение;
  • сделать теплотехнический расчет;
  • предоставить пакет документов в жилищную инспекцию;
  • получить в жилинспекции распоряжение о проведении перепланировки;
  • получить в жилинспекции акт о завершении перепланировки;
  • получить в БТИ новый техпаспорт квартиры с внесенными изменениями.

Проект перепланировки разрабатывает проектная компания, имеющая допуск СРО. Теплотехнический расчет делают специализированные организации, членство в СРО не требуется. Этот документ показывает, соответствуют ли работы по перепланировке нормам тепловой защиты и энергоэффективности.

Пакет документов подают в МФЦ или через официальный сайт мэрии Москвы в разделе «Услуги».

В пакете должны присутствовать:

  • заявление;
  • техпаспорт на квартиру;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • проект перепланировки с теплотехническим расчетом;
  • письменное согласие членов семьи на проведение работ.

Перед тем как подавать документы, рекомендуем получить консультацию у специалистов жилищной инспекции. Они расскажут, какие еще документы потребуются для конкретной квартиры.

Последствия самовольной перепланировки

Если жилищная инспекция обнаружит самовольную перепланировку, она оштрафует владельца квартиры на 2000 – 2500 рублей по статье 9.12 КоАП Москвы. Кроме того, инспектор выдаст предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если хозяин квартиры не исполнит его, дело передадут в суд. Согласно статье 29 ЖК РФ, суд может выставить квартиру на продажу с торгов. Как правило, продают такие квартиры дешевле рыночной цены. Когда квартира будет продана, собственнику отдадут деньги за вычетом суммы, необходимой для устранения последствий незаконной перепланировки.

Перепланировка вносится в технический паспорт квартиры. Этот документ необходим, если квартиру нужно продать. Если в нем перепланировка не указана, возникнут сложности с продажей. Покупатели могут отказаться от сделки, так как в случае покупки ответственность за самовольные изменения переносится на них.

Нужно запомнить

В Москве объединение лоджии с внутренними помещениями квартиры запрещено постановлением правительства города. Однако в отдельных случаях присоединить ее можно, соблюдая определенные требования.

Чтобы выяснить, возможно ли объединение, сначала определяют тип дома и автора проекта. Затем узнают, дает ли автор проекта разрешение на снос подоконного блока и стены между балконом и комнатой.

Если разрешение получено, подоконный блок сносят и в образовавшийся проем ставят французские двери — обязательно со стеклопакетом, имеющим, как минимум, одну камеру. Места примыкания дверной рамы к полу и стенам заполняют монтажной пеной, чтобы не уходило тепло. Лоджию тоже утепляют.

Затем собирают пакет документов для жилищной инспекции и оформляют изменения. Рекомендуем сначала получить разрешение, а потом выполнять работы. При обратном порядке есть риск, что перепланировку не согласуют. Тогда придется возвращать квартиру в исходное состояние либо через суд доказывать, что сделанные изменения не нарушают нормы законодательства. Не факт, что это удастся сделать. Поэтому лучше не рисковать.

Руководитель отдела дизайна

Работает в «Ремонт Экспрессе» с 2016 года. Пришел на должность менеджера по снабжению. Его задача — обеспечить наших клиентов всем необходимым: окнами, мебелью, строительными материалами.

С марта 2017 года совмещает закупки с должностью руководителя отдела дизайна.