Почему новостройки на севере Москвы дорожают при падении спроса
В Северном административном округе Москвы предложение новостроек всё заметнее тяготеет к дорогим сегментам. Бизнес-класс удерживает первое место, но доля премиального жилья за два года выросла более чем вдвое. Средний бюджет покупки при этом прибавляет, а число сделок падает — такие данные приводит КОР.ЭКСПИ (CORE.XP).
К началу сентября 2026 года в САО выставлялось 39 проектов совокупной жилой площадью 415 тыс. кв. м. Это 16% всего строительства в пределах «старой» Москвы. За 12 месяцев объём экспозиции поднялся на 71%, а число лотов — на 50%, до 6,6 тыс. Лот в экспозиции стоит в среднем 35 млн руб., что на 26% больше, чем годом ранее; средневзвешенная цена «квадрата» — 555,6 тыс. руб. (+10% г/г).
Как меняется структура предложения?
Основу предложения образует бизнес-класс — 45%, тогда как на комфорт-класс приходится 33%. Премиальная доля между тем прирастает: с сентября 2024 года по сентябрь 2026-го она поднялась с 9 до 22%. В итоге в бизнес- и премиальном сегментах сейчас сосредоточено почти две трети новостроек округа.
За тот же отрезок средневзвешенная цена метра по классам прибавила в среднем 20–25%. В бизнес-классе она составила 564,7 тыс. руб. за кв. м, в премиальном — 841,2 тыс. руб. за кв. м.
Подорожал и приобретаемый лот. По итогам августа 2026 года средний бюджет сделки на первичном рынке САО вышел на 32,9 млн руб. — на 29% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная цена проданного метра выросла на 22%, до 607 тыс. руб.
Сколько сделок заключили в САО?
Одновременно сделок становится меньше. За январь — август 2026 года в САО зарегистрировали 3,6 тыс. договоров долевого участия, что на 19% уступает такому же периоду 2025 года.
На фоне остальных административных округов столицы САО по-прежнему в плюсе, хотя отрыв по ключевым показателям остаётся скромным. Сильнее всего за год сократилось расстояние до Северо-Западного административного округа: по средней стоимости лота — на 23 п.п., по средневзвешенной цене метра — на 3 п.п. Ценовые показатели Северо-Восточного административного округа держатся рядом с уровнем САО и лежат в сопоставимом диапазоне.
Как меняется рынок новостроек САО?
Структура предложения на первичном рынке САО меняется — и это отражает то, как постепенно возрастает вес более дорогих сегментов. Параллельно с удорожанием лотов растёт и реальный бюджет покупки: за год средняя сумма сделки прибавила почти треть, добравшись до 32,9 млн рублей. Количество сделок при этом падает. Вывод напрашивается такой: чем больше на рынке предложение, тем сильнее покупатель реагирует на цену конкретного лота. Ещё одна точка роста для округа — бывшие промзоны: их переустройство даёт возможность запускать новые жилые проекты, включая сегменты подороже», — прокомментировала директор, руководитель направления жилой недвижимости КОР.ЭКСПИ (CORE.XP) Екатерина Ломтева.
Вопросы и ответы
Как изменилась доля премиального жилья в САО за два года?
С сентября 2024 года по сентябрь 2026-го доля премиального сегмента в предложении новостроек САО выросла с 9 до 22%. Вместе с бизнес-классом на них приходится почти две трети новостроек округа.
Сколько стоит квадратный метр в бизнес- и премиум-классе САО?
В бизнес-классе средневзвешенная цена составляет 564,7 тыс. руб. за кв. м, в премиальном — 841,2 тыс. руб. за кв. м. За два года цена метра по классам прибавила в среднем 20–25%.
