Почему растёт доля рассрочек на новостройки и чем они рискованны
Во II квартале 2026 года каждая четвёртая сделка по договорам долевого участия (ДДУ) в России была оформлена в рассрочку. Показатель вырос на 5 процентных пунктов относительно предыдущего квартала. Такие цифры приводит Аналитический центр ДОМ.РФ.
Почти все застройщики (94%) имеют действующие договоры с рассрочкой — это следует из совместного опроса ДОМ.РФ, ИРСО и АЦ ВЦИОМ. Доля таких соглашений в общем портфеле ДДУ составляет 27%.
Случаев массового расторжения ДДУ не зафиксировано. У трети компаний во втором квартале 2026 года разрывов не было вовсе, у прочих их доля уложилась в 10%.
Чем опасна покупка квартиры в рассрочку?
При этом в сообщении указывается: рассрочка связана с рисками. По действующим нормам её разрешено использовать при покупке по ДДУ лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. На завершающей стадии некоторые покупатели могут не выдержать долговую нагрузку либо получить отказ по ипотеке — в том числе из-за того, что застройщик не способен проверить платёжеспособность клиента столь же тщательно, как банк.
На 1 сентября покупатели не внесли 17% стоимости действующих ДДУ с рассрочкой. На эскроу-счета должно поступить около 1,5 трлн руб. С начала года объём вырос на 0,2 трлн руб. Иными словами, свежие обязательства по рассрочкам появляются быстрее, чем закрываются прежние.
Для застройщиков расширение практики рассрочек — скорее вынужденный шаг, требующий более активного управления проектным финансированием. Чем выше доля таких сделок, тем ниже покрытие задолженности средствами на эскроу и тем больше ставка по проектному финансированию, говорится в сообщении.
Там же подчёркивается: исправить ситуацию способна донастройка законодательства. Законопроект, обнародованный в августе, призван устранить ключевые пробелы регулирования и расширить возможности применения рассрочек. Эти меры направлены на то, чтобы сохранить рассрочку как действенный инструмент поддержки спроса — он может частично возместить выпадающий спрос на фоне модификации «Семейной ипотеки».
Что изменит законопроект Минстроя?
Минстрой РФ подготовил законопроект о приобретении жилья в рассрочку. Поправки хотят внести в 214-ФЗ — закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Согласно задумке, если квартира покупается в рассрочку и финальный платёж проходит уже после сдачи дома в эксплуатацию, то до момента полного расчёта объект числится в залоге у застройщика. Отсчёт предлагают вести с госрегистрации права собственности дольщика. Кроме того, чтобы адекватно оценивать долговую нагрузку граждан, данные о договоре рассрочки планируют направлять в банк, где открыт эскроу- или расчётный счёт, а уже оттуда — в бюро кредитных историй.
Законопроект о рассрочке на жильё, как заявлял вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, может попасть в Госдуму осенью 2026 г.
Вернётся ли рассрочка к половине рынка?
Эксперты IRN.RU допускают, что рассрочка вновь займёт до 50% рынка новостроек. Правда, такой инструмент — мера вынужденная и сопряжена с рисками, поэтому применять его стоит лишь в ограниченных масштабах.
Вопросы и ответы
Что будет с квартирой, купленной в рассрочку, если финальный платёж пройдёт после сдачи дома?
По задумке Минстроя, до полного расчёта объект останется в залоге у застройщика. Отсчёт предлагают вести с госрегистрации права собственности дольщика. Поправки планируют внести в 214-ФЗ.
Когда законопроект о рассрочке может попасть в Госдуму?
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявлял, что законопроект о рассрочке на жильё может попасть в Госдуму осенью 2026 года. Документ призван устранить пробелы регулирования и расширить применение рассрочек.
Почему застройщикам невыгодно много сделок с рассрочкой?
Чем выше доля таких сделок, тем ниже покрытие задолженности средствами на эскроу и тем больше ставка по проектному финансированию. Для застройщиков это вынужденный шаг, требующий активного управления проектным финансированием.
