Расширение балкона без разрешения

Расширение балкона требует согласия всех соседей // Гражданская коллегия ВС защитила общее имущество дома

Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) решила, что для увеличения балкона нужно согласие всех собственников жилья в многоквартирном доме. Это связано с тем, что балконная плита относится к общему имуществу. Поэтому присоединение балкона к квартире приводит к уменьшению общего имущества, а на это должны дать согласие соседи. Дело, пришедшее на пересмотр из Краснодара, ВС направил на новое рассмотрение, чтобы установить, было ли получено это согласие (см. определение). Ответчице не помогло даже то, что реконструкция балкона не угрожала жизни и здоровью и соответствовала строительным нормам.

Зинаида Арутюнян расширила балкон в своей квартире в Краснодаре. В результате козырек вышел за границу балконной плиты на полтора метра. Соседи Зинаиды Арутюнян из квартиры этажом выше потребовали снести все конструкции, так как козырек перекрывал им обзор со своего балкона.

Иск к Зинаиде Арутюнян предъявила и администрация Краснодара. Администрация требовала продать квартиру ответчицы с торгов. Она не согласовала увеличение балкона с департаментом архитектуры, не представила согласие собственников помещений в МКД. Кроме того, после реконструкции балкон вошел в отапливаемый объем квартиры, следовательно, назначение помещения изменилось. А предписание о приведении помещения в прежнее состояние ответчица не выполнила.

В свою очередь Зинаида Арутюнян предъявила встречный иск администрации о сохранении квартиры в переустроенном состоянии. Собственница ссылалась на заключения госорганов о том, что санитарные и пожарные нормы при перепланировке не нарушены. Техническая экспертиза подтвердила, что несущие конструкции дома не повреждены, а расширенный балкон не угрожает жизни и здоровью. Также Зинаида Арутюнян настаивала, что получила согласие жильцов других квартир (49 человек) и директора общества, владеющего нежилым помещением в доме.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили встречный иск Зинаиды Арутюнян, а ее соседям и администрации Краснодара отказали. Однако гражданская коллегия ВС пришла к иным выводам (дело было рассмотрено 10 октября). ВС сослался на правила переустройства жилых помещений, утвержденные администрацией города. По ним вопрос о переустройстве решается специальной комиссией, но Зинаида Арутюнян расширение балкона с ней не согласовывала.

Не нашел ВС и подтверждений, что Зинаида Арутюнян получила согласие всех собственников жилья в доме при реконструкции. А оно было нужно, так как балконные плиты входят в состав общего имущества, являясь «ограждающими несущими конструкциями», отмечено в определении. Это означает, что расширение балкона влечет уменьшение общего имущества за счет присоединения плит к помещению Зинаиды Арутюнян. Но она получила согласие не собственников, а жильцов дома. Кроме того, в деле было коллективное обращение 57 жильцов дома, «категорически возражающих» против расширения балкона.

Гражданская коллегия ВС отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

  • 8499
  • рейтинг 1

  • Коронавирус и презумпция невиновности // Нарушает ли ее приложение «Социальный мониторинг»
  • Штрафы за нарушение самоизоляции: LegalTech в действии?
  • Онлайн-правосудие — это навсегда? // На Петербургском юрфоруме рассуждали, какой будет судебная система после коронавируса

Новые разъяснения Верховного Суда РФ по арбитражному и гражданскому процессу

Практические навыки работы юриста

Правовая система Англии/Bachelor of Laws (LLB) University of London

Комментарии (18)

« Тут произошло не уменьшение общего имущества, а присоединение общего имущества (балконной плиты) к помещению (квартире), а для этого требуется согласие 100% жильцов. »

« Прочитала определение. Логика прямо обрадовала.
1. Гражданка провела реконструкцию балкона в принадлежащей ей на праве собственности квартире. Площадь балкона входит в общую площадь квартиры, т.е. гражданка распорядилась своим имуществом. »

Вопрос в действительности спорный.
Обсуждаемое определение ВС РФ, как и законодательство РФ в этой части, далеко не безупречны.
Не забывайте, что помимо ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, существует еще и п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, который включает в общую площадь квартиры лоджию с балконом.
Даже, если и считать норму ЖК РФ более приоритетной по сравнению с инструкцией, то что это меняет?
Верховный суд считает, что балконные и иные плиты входят в состав общего имущества, однако причем здесь балкон. Это совершено другой термин и с балконной плитой не тождественен. (п. 3.2. Свода правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»).

Кроме того, ограничение видимости из-за увеличения габаритов соседнего балкона не может являться доказательством нарушения прав других собственников кондоминиума.
Вовсе не понятно: как балкон соседа может являться общим имуществом сособственников многоквартирного дома, если ни один из них не вправе пользоваться балконом чужой квартиры? Какой правовой нормой это определено?

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, на которые ссылается Верховный суд в своей позиции, более чем не уместны.

В чем выражается нарушение прав других собственников на переустройство балкона каким-либо владельцем квартиры? Совершенно не ясно.
Бред какой-то.
Неплохой анализ по данной тематике приведен на Закон.ру в этой ссылке:
https://zakon.ru/blog/201. _i_koefficienty

Кстати, а откуда такая уверенность в том, что если частью 5 ст. 15 ЖК РФ площадь балконов не включена в общую площадь жилого помещения, то балконы автоматически становятся общей собственностью ?

ЖК РФ, вообще-то, не регулирует вопросы собственности, а регулирует жилищные отношения.

С точки зрения ЖК РФ балконы не включаются в состав жилого помещения. Не более того. Но это совершенно не означает, что балконы стали общей собственностью.

Для начала надо бы определить критерии, согласно которым то или иное имущество является общей собственностью. И только на основании таких критериев делать вывод о том, является балкон частью общего имущества в многоквартирном доме или он является собственностью лица, в чьей собственности находится жилое помещение, к которому примыкает балкон.

« Кстати, а откуда такая уверенность в том, что если частью 5 ст. 15 ЖК РФ площадь балконов не включена в общую площадь жилого помещения, то балконы автоматически становятся общей собственностью . С точки зрения ЖК РФ балконы не включаются в состав жилого помещения. Не более того. Но это совершенно не означает, что балконы стали общей собственностью. »

1. Остап, это мои как раз не уверенность, а всего лишь субъективное сравнение, многими ошибочно воспринимаемое за объективную уверенность, потому что на основании именно этой нормы многие принципиальные и настойчивые пенсионеры годами добиваются ремонта своих балконов силами обслуживающих их дома домоуправляющих кампаний, а также за счёт собираемых ими средств всех собственников многоквартирного дома именно, как общего имущества многоквартирного дома, в чём их даже поддерживает прокуратура.

1.1. Тогда как согласно, например, части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.», из чего также следует, что, если балкон не входит в общую площадь жилого помещения, значит, он также не входит в общее имущество многоквартирного дома!

« ЖК РФ, вообще-то, не регулирует вопросы собственности, а регулирует жилищные отношения. »

2. Почему же не регулирует? Ещё как регулирует! Посмотрите:

1) пункт 3) части 1 статьи 4 «ЖК РФ»;
2) статьи: 30, 36, 37, 38, 39 «ЖК РФ».

Я рассуждаю и пытаюсь понять Определение суда.
могу и ошибаться но:
1) У Вас квартира площадью 40 кв.м. — соответственно доля в общем имуществе Вам принадлежит от 40 кв.м. (пропорционально принадлежащей площади)
Вы увеличиваете балкон на 2 кв.м. и присоединяете его к помещению
Получается у Вас общая площадь квартиры увеличится как минимум на 2 кв.м. и соответственно доля в общем имуществе увеличилась и теперь считается от 42 кв.м. (пропорционально принадлежащей площади)
Значит взял так и увеличил свою долю в общем имуществе, а у других уменьшил?! (Вы спрашиваете в чем нарушение права — да так, просто взяли и уменьшили у других долю в общем имуществе)
2) Увеличивая балкон — изменяется фасад здания (дома) т.е. изменяется общее имущество МКД, но общее имущество принадлежит всем, если ты его меняешь без согласия другого собственника этого имущества ты разве не нарушаешь его право?! А изменение фасада МКД разве не требует согласия собственников?!
Законодательство обязывает в 3 случаях (могу ошибаться) заручится «поддержкой» 100% всех остальных собственников:
1) Уменьшение общего имущества (обращаю внимание, что именно «уменьшение» — про «увеличение» не)
2) Присоединение общего имущества (это когда присоединяешь общий коридор, тамбур, часть лестничной площадки и т.д.) Обращаю внимание — не указал присоединение балкон (плита балкона)
3) Для получении разрешения на реконструкцию, если затрагиваются конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом
В нашем случае Жилое помещение тут перепланировка (не реконструкция — она для нежилых помещений)

Читайте также  Конденсат на балконе что делать?

Вы можете не согласится, но ниже указанное это мое мнение 🙂 (сколько юристов столько и мнений) и попытка понять Определение суда.

Есть ли в нашем случае уменьшение общего имущества — думаю НЕТ (я не увидел)!

Есть ли в нашем случае присоединение общего имущества — думаю ДА
плита балкона является несущей ограждающей конструкцией — значит общее имущество (п 3 ч 1 с 36 ЖК РФ)
в нашем случае оно (общее имущество плита балкона) было увеличено и присоединено, в результате образовалось единое помещение.
Мне лично этот вывод не очень нравится, т.к. плита в самой квартире (на кухне, в зале и др. комнате) тоже общее имущество и если приобрести квартиру соседа то помещение с соседним помещением соседа объединить без согласия 100% не получится, возможно только сделать дверной проход .
Также я делаю вывод, что суд руководствовался в первую очередь тем, что собственница присоединила общее имущество не к конкретной комнате в своей квартире, а к кв.м. на которые увеличила балкон, которые она самовольно надстроила и потом присоединила все в одну комнату.

Есть ли в нашем случае перепланировка жилого помещения (т.к. по ЖК нет реконструкции жилого помещения) затрагивающая конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности МКД — думаю ДА
(она есть хоть не угрожают жизни и здоровью, соответствует строительным нормам, правилам и т.д.) К примеру увеличили площадь плиты балкона на 2 кв.м. (залили бетоном) масса увеличилась, соответственно и нагрузка на фундамент увеличилась, поэтому и затронуты характеристики (нагрузка на фундамент, балконную плиту)

Есть ли в нашем случае реконструкция МКД — думаю ДА
Балкон ведь увеличили (изменила фасад) соответственно реконструкция фасада (МКД) ч. 7 п. 6 пп 6.2 ст. ГрК РФ

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Тема: Разрешение на остекление балкона?

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    Разрешение на остекление балкона?

    Всем привет.
    Заказал остекление балкона.Начались работы. Приходит тип с управляющей компании и вручает письмо, где указано, что самовольная застройка межбалконного пространства, т.е. остекление балкона и устройство балконного козырька, является не законным. В письме ссылается на постановление правительства РФ от 13.08.06г. №491, от 27.09.03г. №170, п.14. ст.1 ГрК РФ, ст.44 ЖК РФ. В письме требуют убрать конструкцию на лоджии, получить разрешение, с согласия собственников жилья, иначе обратятся в жилинспекцию.
    Это действительно так, нельзя без разрешения остеклить балкон?

    так у вас просто остекление или какая-то ещё и застройка пространства?

    остекление с установкой пластиковых рам и установкой балконного козырька. обычное остекление балкона, как у всего города.

    если по проекту здания должен быть незастекленный балкон, без козырька, то, скорее всего, они правы, особенно если балкон расположен на фасаде здания.

    так балкон у Вас или лоджия?

    по-разному у всех, есть дома, окна заменены на пластиковые с расстекловкой строго по проекту, у всех одинаково, хотя людям было бы гораздо удобнее сделать как-нибудь иначе. Но такие правила.

    Не скорее всего, а именно правы. И даже если не на фасаде.
    Штраф 2,5 тр (если не подняли еще) + принуждение к демонтажу.
    Согласование разрешения вываливается минимум в 50 тыр (не в столицах), около 6 месяцев по времени и без гарантии положительного результата.
    Лично я — пока плюнула, хотя проект уже даже сделала (знакомцы-конструкторы подмогнули). Но вполне вероятна ситуация, что при продаже могут быть проблемы.

    Читайте также  Балкон над верандой в деревянном доме

    Кем надо быть, чтобы иметь право осуществлять демонтажные работы на фасаде МКД?

    Управляющая компания сама в течение месяца допускает кучу нарушений: начиная от рассылки расчётных листков ( нарушение ФЗ О защите персональных данных штраф 300 000 руб.),, антисанитарное содержание подвалов, помещений для мусорных контейнеров, текущий ремонт). Жаловаться можете в Роскомнадзор, Роспотребнадзор. Так что я думаю, Управляющая компания сама не захочет возиться с Вашим балконом.

    какое отношение наниматель или собственник имеет к расчетным листкам работников УК? И как он вообще может знать о подобных нарушениях?

    нарушение законодательства одной стороной не предоставляет разрешения другой стороне тоже нарушать законодательство.
    Например, неправильно написанный ценник в магазине не дает вам разрешения на кражу товара.

    Это предоставляет другой стороне не разрешение, а козыри для торга в неформальном поле. Вероятность того, что «тип из УК» такой уж принципиальный служака и блюститель инструкций, меньше вероятности того, что он хотел услышать «а может как-нибудь договоримся?»

    Мне ремонтировала и стеклила балкон «белая» контора со всевозможными строительными лицензиями (ну сейчас вместо лицензий членство в СРО), директор объяснил правила борьбы в таких случаях. Например, у меня старый дом, балконная плита давно требовала ремонта, а по вышеперечисленным нормативным актам ремонт этот должна делать УК. Балконщики перед ремонтом составили по всем правилам акт о техническом состоянии балкона — если будут допекать, скажешь, мол, заставлю вас компенсировать стоимость ремонта плиты, война так война. По их опыту, в 100% случаев претензии УК сразу снимались — вонючек и зануд, запасшихся правильными бумажками, они предпочитают лишний раз не трогать.

    с таким же успехом можно пистолетом или ножиком поугрожать, или справкой о псих заболевании потрясти, вряд ли кто связываться захочет с неадекватом.

    Не имеет к Вам никакого отношения, т.к. ваш балкон не является общим имуществом МКД.

    Остеклить можно. На козырек нужно разрешение, но не жильцов дома.

    Не всегда и не везде. И на это тоже требуется согласование.

    балконные плиты относятся к общему имуществу

    Вам известно хотя бы одно исполненное судебное решение о сносе несогласованного остекления балкона или козырька?

    Лиха беда — начало.
    Квартиру одного такого смелого обязали (принудили) продать — за перенос санузла.
    Судебные решения, кстати есть — и в обе стороны
    Вот что в пользу самовольных остеклителей — из свеженького
    Ст 51 Градостроительного Кодекса п 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
    4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
    4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
    5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

    Решение по Делу № 2-766/2016 «19» апреля 2016 года г. Владимир
    . Из положений ст.51 Градостроительного кодекса РФ следует, что работы по остеклению балкона не относятся к переустройству и перепланировке жилого помещения, поэтому не требуют согласования.
    . изменение главного фасада в результате действий ответчиков отсутствует, поскольку из технического отчета следует, что остекление балкона произведено на дворовой части здания. Доказательств изменения фасада здания исключительно действиями ответчиков суду не представлено.

    . Из указанных положений муниципальных правовых актов следует, что подлежат согласованию изменения фасада путем изменения его элементов лишь в целом по зданию.
    Указанное обстоятельство также подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Владимира от . согласно которому согласование остекления отдельного балкона не предусмотрено.
    Таким образом, суд приходит к выводу, что согласование с соответствующими органами остекления отдельного балкона законодательством не предусмотрено.
    На основании изложенного суд приходит к выводу, что доказательств наличия угрозы жизни и здоровья гражданам остеклением балкона . а также остекление балкона в нарушение действующего законодательства, суду не представлено.
    Таким образом, требования истца о об обязании демонтировать остекление балкона . а также производные требования об обязании выполнить заделку мест креплений в балконных плитах и наружной стене фасада здания удовлетворению не подлежат.

    Но судиться таки как-то не особо хоЦЦа. Надо какой-то бАмажкой все-таки запастись.. а то я на свою УК наезжаю конкретно. из-за протечек в крыше. ну как решат мне мся устроить.

    Верховный Суд РФ о перепланировке балконов

    Перепланировка – частый предмет разногласий между собственниками помещений в многоквартирных домах. Бывает так, что при переустройстве квартиры жильцы задействуют и общее имущество. Недовольные соседи обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Но УК не всегда может помочь, и разбирательство доходит до суда.

    Сегодня расскажем о решении Верховного Суда РФ по делу о переустройстве балкона. Вы узнаете, как суд определяет правовой статус балкона и на что имеет право собственник квартиры, решившийся на перепланировку.

    С чего всё началось

    Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней. В дополнение к этому после ремонта над балконом появился длинный козырёк. Он перекрыл обзор квартире сверху, что и послужило причиной недовольства – соседи попытались решить вопрос мирно, а когда не вышло, обратились в администрацию города с жалобой.

    Администрация поддержала обиженных жильцов и отправила собственнице несколько предписаний о приведении балкона в первоначальное состояние. Но реакции ни на одно из них не последовало.

    Тогда администрация обратилась в суд с иском о продаже квартиры с перепланировкой с публичных торгов. Собственники соседних квартир присоединились к иску администрации.

    Хозяйка злополучной квартиры подала встречный иск, в котором просила сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Главным аргументом женщины стало наличие разрешений на переустройство балкона от различных инстанций. Отказала в переустройстве только Межведомственная комиссия администрации города.

    К каким выводам пришли районный и краевой суды

    Судебное разбирательство началось с Октябрьского районного суда города Краснодара, который встал на защиту женщины. Суд оперировал заключениями экспертов и тем, что истец не предоставил доказательств нарушения его прав.

    Истец не сдался и обратился в Краснодарский краевой Суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных характеристик здания и соответствует действующим нормам и правилам – не может нанести вреда жизни и здоровью людей. К тому же, 49 из 106 собственников соседних квартир и владелец нежилого помещения в этом же доме одобрили ремонт соседки. На основании выявленных фактов краевой суд оставил решение районного в силе.

    Власти города и несогласные с переустройством соседи решили бороться за справедливость до конца в высшей инстанции.

    Что решил Верховный Суд РФ

    Верховный Суд РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что судебные постановления городского и краевого судов приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.

    В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.

    Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник обращается в орган, осуществляющий согласование, или в многофункциональный центр с документами, указанными в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

    В данной ситуации собственница не получила разрешения от муниципального образования, но переустройство провела. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такая планировка является незаконной.

    Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

    Также Верховный Суд РФ обратился к положениям ЖК РФ, касающимся вопросов общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество собственников помещений в МКД входят крыши, ограждающие конструкции, ненесущие конструкции, механическое и электрическое оборудование дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

    Согласно п. 2 разд. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие конструкции МКД: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

    Верховный Суд РФ сделал вывод, что балконы входят в состав общего имущества МКД и являются ограждающими несущими конструкциями.

    Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ.

    Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

    Предыдущие суды, которые рассматривали это дело, не приняли во внимание, что согласия всех собственников получено не было. Более того, в материалах дела есть коллективное обращение 57 собственников помещений, которые выступили против расширения балкона.

    Читайте также  Можно ли морозильник ставить на балконе зимой?

    На основании всех аргументов Верховный Суд РФ решил отменить решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 7.06.2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016. Дело будет повторно рассмотрено в суде первой инстанции.

    Остекление балконов и лоджий: возникающие трудности и юридические аспекты

    У многих граждан, проживающих в средней полосе России, возникает необходимость остеклить балкон.

    Это помогает защитить часть квартиры от дождя, снега и прочих неприятных погодных явлений. Некоторые россияне идут дальше и выводят на лоджии освещение и отопление, чтобы сделать помещение полноценной жилой площадью.

    По оценкам риелторского агентства «Азбука жилья», на сегодняшний день в Москве застеклено порядка 70-80 процентов лоджий и балконов жилого фонда.

    Как пояснил Владимир Каширцев, гендиректор агентства «Азбука жилья», россияне остекляют балконы, прежде всего, из практичности. Учитывая российский климат, благодаря остеклению балкона появляется ряд преимуществ: он превращается в полноценную зону отдыха, на нем можно сушить белье и что-либо хранить (коробки, коляски, велосипед, сезонные вещи). К тому же, остекленный балкон обеспечивает дополнительную шумо- и теплоизоляцию, поддерживая в квартире более комфортный микроклимат.

    Россияне не привыкли считать обустройство лоджий и балконов сложной манипуляцией. Как правило, жильцы остекляют балконы своими силами и даже не задумываются, что нужно получить какие-либо разрешения от государственных инстанций. Однако остекление может оказаться незаконным. В России желающие облагородить свой балкон столкнутся с несколькими препятствиями.

    Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов, архитекторов и риелторов, какие трудности ожидают людей, решивших остеклить балкон.

    Перепланировка или переустройство

    По словам Ольги Тихоновой, руководителя одного из офисов риелторского агентства «Миэль», так как при остеклении лоджии или балкона площадь квартиры не меняется, оно не считается перепланировкой – однако по закону является переустройством. Эти понятия существенно отличаются: при перепланировке переносят стены и изменяют конфигурацию комнат, в то время как переустройство предполагает лишь перекладку электропроводки и других инженерных сетей.

    Чтобы узаконить перепланировку владельцу квартиры придется собрать множество бумаг и получить одобрение соответствующих инстанций. Управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин говорит, что в случае стандартных работ с остеклением лоджии или балкона никаких ограничений и запретов не существует. Адвокат отмечает, что остекление лоджий и балконов не прописывается в каких-либо документах и полностью лежит на владельце квартиры, пока изменения не меняют тип владения.

    По словам специалистов «Азбуки жилья», чаще всего оконные рамы устанавливают без разрешительной документации, но, согласно закону, есть ряд исключений.

    Случаи, в которых остекление запрещено (по информации Европейской юридической службы)

    Если остекление нарушит правила пожарной безопасности. Например, запрещено остеклять балкон, который ведет к пожарной лестнице – такая конструкция характерна для домов 1970-1980-х годов постройки.

    Запрещено остеклять балконы, если это нарушает внешний облик зданий, которые являются памятниками архитектуры или представляют историческую ценность.

    Нельзя остеклять балконы ветхих домов, поскольку в этом случае существует большой риск разрушения несущих плит.

    По закону остекление лоджий и балконов не имеет прямого отношения к перепланировке, но приравнивается к ней, поскольку необходимо, чтобы остекление, как каждое изменение жилой или общей площади, соответствовало пожарным, санитарным, гигиеническим нормам, требованиям безопасности эксплуатации и другим. Необходимо также учитывать, что остекление не только меняет архитектурный облик здания, но и за счет веса отделочных материалов и стекла увеличивает нагрузку на плиты перекрытия и отделку фасада.

    Зачем ограничивают остекление

    Власти вводят запреты на остекление лоджий в основном, чтобы избежать избыточной нагрузки на здание. Как говорит Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21 Россия, некоторые хозяева не только застекляют и утепляют балкон, но и демонтируют внутренние оконные рамы, а также выносят на балкон батареи отопления. Эксперт отмечает, что это является перепланировкой и переоборудованием.

    Если изначально у балкона нет крыши, следовательно, нет и объема, то фактически его застекление внесет изменения в конструкцию фасада дома, отметил Хакимов. Это же касается и застекления, когда рама выносится за линию фасада, поскольку объем балкона увеличивается. Перепланировкой также будет сооружение козырька над балконом.

    В Европейской юридической службе обращают внимание, что обязательно согласовывать остекление лоджий и балконов в квартирах, расположенных на последних этажах. Ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вязина пояснила, что в этом случае балкон не просто остекляют от ограждения до ограждения, но и устраивают крышу, которую прикрепляют к фасаду дома.

    В юридической фирме «Правовое решение» предупредили, что к группе риска также относится панорамное остекление. По словам адвоката Сергея Воронина, при таком остеклении нагрузка на плиту увеличивается в два-три раза. Согласовать работы с государственными органами необходимо и в случае, если полностью меняется плита, а проект здания этого не предусматривает. Чтобы сказать, можно ли в конкретной ситуации считать застекление перепланировкой, необходимо изучить проект работ по застеклению, говорит Дамир Хакимов. Если возникают сомнения, лучше проконсультироваться с государственными органами, которые отвечают за согласование.

    Где согласовать остекление (по информации Европейской юридической службы)

    Бюро технической инвентаризации. Сюда подают проект с указанием мест и размеров стыков, сметы материалов и прочего. В документе также должен быть расчет нагрузки на перекрытия и заключение о том, возможно ли выполнять такие работы.

    Архитектурно-планировочное управление. С этой структурой необходимо согласовать изменение фасада здания – рисунок и цвет наружной обшивки балкона.

    Районное отделение пожарного надзора. Работники службы проверяют указанные в смете материалы на огнестойкость и выдают заключение о том, что остекление не затруднит эвакуацию при пожаре.

    Санитарно-эпидемиологическая служба. Здесь необходимо получить справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.

    Жилищная инспекция. Сюда необходимо подать заключения всех служб, на основании которых жилищная инспекция вынесет окончательно решение о соответствии остекления балкона действующему законодательству. Решение выдает межведомственная комиссия.

    Против остекления активно выступают архитекторы, по мнению которых, это делает балконы и лоджии неэстетичными. Как считает Мария Николаева, глава московской студии MAD Architects, остекление балконов в домах – настоящее бедствие последних 20 лет. Часто балконы незаконно наращивают, остекляют по всей высоте или используют в качестве материала для отделки остатки древесины с дачи. Эксперт отмечает, что владельцы думают только о расширении собственной квартиры, однако забывают, что остекление может портить внешний вид фасада, превращая его в «сборную солянку коробок».

    По мнению Николаевой, из-за такой небрежности жильцов нарушается архитектурный облик района, и появляются диспропорции пространства. Эксперт сожалеет, что часто лепнину в сталинских домах закрывают пластиком, прикрепленным к колоннам. В исторических центрах европейских городов нет остекленных балконов, а самовольное изменение фасадов карается большим штрафом.

    Обратитесь в министерство культуры

    Кроме причин сугубо технического характера, остеклению лоджии или балкона может помешать охранный статус дома или его месторасположение. При намерении остеклить балкон в фасадном доме, который является памятником архитектуры, необходимо дополнительно согласовать работы с рядом ведомств – от жилищной инспекции до министерства культуры. По словам экспертов агентства «Миэль», это будет сложно сделать.

    Архитекторы и риелторы говорят, что сегодня в большинстве новостроек изначально предусмотрены застекленные лоджии и балконы. В ряде новых многоквартирных домов застройщики делают акцент именно на лоджиях, включая их в теплый контур квартиры. При этом покупатель сам решает, нужно ли отделять эту зону.

    Судебные прецеденты

    В российском законодательстве не сказано, что балкон можно остеклять только при наличии соответствующего разрешения. Однако в судебной практике было достаточно дел, по итогам которых собственников заставляли снимать остекление, говорит сотрудница агентства «Миэль» Ольга Тихонова.

    Ситуацию прокомментировала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян:

    – Некоторые ограничения вызывают множество споров в судебной практике. Например, определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2012 № 0254 владельца обязали демонтировать застекленное ограждение балкона, которое он самовольно возвел, так как у хозяина не было проектной документации на остекление балкона с устройством козырька, а остекленное ограждение не отвечало требованиям строительной безопасности, поскольку в обшивке балкона использованы материалы из категории «сильно горючие».

    Однако Дзержинский городской суд Нижегородской области встал на сторону собственника, которого хотели обязать привести квартиру в первоначальное состояние. По словам истца, при остеклении использовались деревянные конструкции, у владельца не было решения контролирующих органов и собственников помещений многоквартирного дома, а остекление нарушает архитектурный облик здания. Но собственнику удалось узаконить остекление балкона.

    Эксперты «Миэль» говорят, что на сегодняшний день застекленный балкон не повышает цену на квартиру, но делает ее более привлекательной для потенциального покупателя. Качественный стеклопакет на балконе станет плюсом при продаже жилья, хотя не повлияет на стоимость недвижимости. На вторичном рынке при продаже рассматривают все характеристики в совокупности.