Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире?

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
3. Определить источник финансирования.
4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Аварийный балкон. Кто и за чей счет должен осуществлять ремонт объекта повышенной опасности

– Наш дом не такой уж и старый – ему порядка тридцати лет. Но некоторые балконы, в том числе общие, расположенные на запасных лестницах, находятся в очень плохом состоянии. Обращались в управляющую компанию, но там нам отказывали по причине того, что мы просто придумываем, что у нас аварийные балконы, и ремонтировать отказались. Можем ли мы как-то повлиять на управляющую компанию или нам проще своими силами все отремонтировать?

– Аварийные балконы – проблема многих многоквартирных домов, с которой рано или поздно сталкиваются их жильцы. И вроде бы понятно, что по поводу ремонта этого типа инженерных конструкций обращаться необходимо в управляющую компанию. Но нередко представители этой обслуживающей организации отказываются работать, мотивируя свой отказ или отсутствием денег, или тем, что балкон находится в квартире, а, значит, ремонтировать его должны собственники квартиры. Кто и кого здесь вводит в заблуждение, и на ком на самом деле лежит ответственность за ремонт балкона?

• 🏠 Кто и за чей счет должен ремонтировать балкон
  • Общий
  • В приватизированной квартире
• 🛠 Особенности капитального ремонта балконных плит
• 👇 Инициация ремонта аварийного балкона. Как и куда обращаться
• 💫 Вместо выводов
• ❓ Часто задаваемые вопросы

🏠 Кто и за чей счет должен ремонтировать балкон

Вопрос о том, кто должен обслуживать балконы и проводить ремонт, если этот инженерный элемент находится в аварийном состоянии, может быть определен только на основании действующих нормативных актов.

Пункт в) части 2 Раздела 1 Постановления Правительства Российской Федерации №491 от 13 августа 2006 года четко определил, что балконные плиты, в том числе находящиеся в квартирах, относятся к общедомовому имуществу.

Общий

Если речь идет о полном ремонте балкона, находящегося в многоквартирном доме (в том числе расположенном на пожарных лестницах), то ремонт такого балкона должен быть полностью осуществлен управляющей компанией или иной обслуживающей такой дом организацией – например, товариществом собственников жилья. При этом в ходе такого ремонта должны быть осуществлены работы не только по укреплению балконной плиты, но и при необходимости – по ремонту балконного ограждения и козырька.

Ремонт осуществляется за счет средств, которые жильцы многоквартирного дома, а также собственники нежилых помещений вносят в качестве платы за обслуживание общедомового имущества.

Точно так же осуществляется ремонт балконов, если они являются принадлежностью квартиры, находящейся в социальном найме или не прошедшей процедуру приватизации.

В приватизированной квартире

Если балкон, который нуждается в ремонте, является частью приватизированной квартиры, то здесь вопрос о ремонте решается в зависимости от того, какой именно конструктивный элемент должен подлежать ремонту.

Если речь идет о ремонте или восстановлении балконной плиты, то такой ремонт должны проводить управляющая компания или товарищество собственников жилья – потому что балконная плита по указанному выше Постановлению Правительства, даже если она является частью квартиры, все равно относится к общедомовому имуществу.

Если же ремонт должен проводиться в отношении козырьков, ограждений, пакетов остекления и других конструкций, которые являются отдельной частью от балконной плиты, то ремонт этих конструкций производит собственник помещения за свой счет.

🛠 Особенности капитального ремонта балконных плит

Разберемся, почему балконные плиты не приводят в порядок при капитальном ремонте фасадов, а сами балконы закрывают.

Капитальный ремонт балконов – это сложный процесс, выполнение которого должно осуществляться только теми компаниями, которые имеют соответствующую лицензию. Необходимость наличия такой лицензии обусловлена еще и тем, что работы по ремонту балконов могут носить опасный характер, в том числе из-за их технического состояния.

В связи с этим нередко управляющие компании не проводят капремонт балконных плит с одновременным ремонтом фасада дома – для капитального ремонта фасада дома привлекается специальная подрядная организация, у которой просто может не быть лицензии на осуществление работ именно по ремонту или восстановлению балконных плит.

Финансирование такого ремонта происходит за счет средств, которые удалось набрать жильцам многоквартирного дома на специальном счете в региональном фонде капитального ремонта. Суммы, которые могут потребоваться на осуществление капремонта дома, могут быть достаточно большими, и их может просто не оказаться на счете конкретного дома.

Как результат, управляющая компания или ТСЖ могут просто закрыть такой балкон. Однако закрытия от жильцов в этом случае будет недостаточно – нужно, чтобы проход мимо многоквартирного дома, где есть такой аварийный балкон, так же был ограничен с целью избежать получения травм теми людьми, которые будут проходить мимо такого балкона.

👇 Инициация ремонта аварийного балкона. Как и куда обращаться

Ремонт балконной плиты – целиком обязанность управляющей компании. Поэтому обращаться нужно именно туда. Для инициирования процедуры ремонта необходимо:

• обратиться с заявлением в управляющую компанию о необходимости проведения осмотра балкона (или группы балконов) на предмет нарушения целостности плиты;
• предоставить доказательства (например, фотографии) имеющихся повреждений указанной плиты.

После того как такое заявление было получено, представители управляющей компании должны выйти на место и произвести осмотр с составлением акта о фактическом состоянии балконной плиты. В том случае, если по заключению ответственных должностных лиц управляющей организации достаточно только текущего ремонта плиты, то формируется план работ, и обозначаются сроки, в которые такой ремонт должен быть выполнен. Если текущего ремонта оказывается недостаточно, то представители управляющей компании составляют акт о том, что необходимо проводить капитальный ремонт балконной плиты и делают заявку в Фонд капитального ремонта о включении данного дома в ближайшую программу по осуществлению капремонта балконов.

Если управляющая компания не хочет выполнять работы по ремонту балкона, можно все это сделать самостоятельно, но тогда придется сохранить все доказательства понесенных расходов, чтобы потребовать возмещения затрат. И параллельно обратиться в Государственную жилищную инспекцию, куда подается жалоба на сотрудников управляющей компании за отказ провести ремонт.

В качестве доказательств следует использовать составленное заявление в адрес управляющей организации, все материалы фото- и видеофиксации, а также документы, которые смогут подтвердить отказ управляющей организации провести ремонт.

💫 Вместо выводов

В качестве итога вернусь к вопросу читателя: на управляющую компанию можно повлиять путем составления и направления жалобы в контролирующие ее работу государственные органы. И параллельно произвести ремонт своими силами путем привлечения специализированной подрядной организации. А чеки, квитанции и иные документы, подтверждающие уровень расходов, сохранить.

Кто отремонтирует балкон

Не весь балкон относится к общему имуществу

Балкон состоит из балконной плиты (пола), несущих стен, козырька, крыши (если верхний этаж), ограждений и остекления.

При этом балконная плита, ограждения и несущая стена являются ограждающей конструкцией и относятся к общедомовому имуществу. Также в общедомовое имущество входит крыша, состояние которой наиболее важно для владельцев балконов на верхних этажах.

Об этом сказано в части 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ № 491 .

Работы по содержанию и ремонту общедомового имущества должны выполнять те лица или организации, с которыми у собственников дома заключен соответствующий договор. Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ это могут быть управляющая организация (УО), товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный или иной специализированный кооператив, другие физические и юридические лица, с которыми заключен договор при непосредственном управлении домом.

Чаще всего сейчас домами управляют УО и ТСЖ. Далее для краткости будем говорить только об УО, подразумевая при этом также ТСЖ и организации, перечисленные выше.

Соответственно, за балконные плиты, несущие стены, ограждения и крышу несет ответственность управляющая организация. Если пол на балконе держится на честном слове, или вы живете на последнем этаже, а на балконе протекает крыша — обращайтесь в УО.

Нужно понимать, что УО не обязана делать косметический ремонт у вас на балконе. Например, обшивать сайдингом экран (ограждение) вашего балкона сотрудники УО не должны. А вот если часть экрана обрушилась на улицу, это уже забота управляющей компании — сделать ремонт и обезопасить жильцов и прохожих УО обязана. Это подтверждается судебной практикой.

Козырек над балконом входит в общедомовое имущество и обслуживается (в том числе очищается от снега) управляющей организацией только при условии наличия таких козырьков в проекте дома. Если же козырек проектом МКД не предусмотрен, и собственник установил его самостоятельно, обслуживать его придется также самостоятельно.

Окна на балконе поддерживать в надлежащем состоянии должен владелец квартиры (нежилого помещения).

Отдельно в Правилах содержания общего имущества оговаривается, что в состав работ по содержанию общего имущества в МКД не включаются работы по утеплению балконных проемов и замене стекол на балконах. Это забота владельца помещения, а не УО.

Обязанности управляющей организации

Проводить регулярные осмотры балконов, планировать ремонт, а тем более реагировать на заявки и жалобы жильцов УО должна своевременно. УО отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества.

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 перечислены обязанности УО и виды работ, которые она должна проводить для поддержания балконов в нормальном состоянии.

• дважды в год (осенью и весной) проводить осмотры всего общего имущества, а значит, и балконных плит, крыши и фасадов, а также периодически проводить частичные осмотры;
• осматривать общедомовое имущество после сильных ливней, ветров и других негативных погодных явлений, а также после аварий;
• следить, чтобы жильцы не захламляли и не загрязняли балконы, а также не делали незаконных перепланировок;

Даже прикрепить ящики с цветами с наружной стороны на балконе можно только по согласованию. За этим должна следить УО, и если ее сотрудники обнаружат, что вы самовольно установили кронштейны для горшков, вас могут обязать их демонтировать.

• выявлять дефекты в несущих конструкциях, гидроизоляции, элементах металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
• контролировать состояние, восстанавливать или заменять отдельные элементы зонтов над балконами;
• разрабатывать план восстановительных работ и проводить соответствующий ремонт.

Согласно постановлению Госстроя № 170 не допускается:

• ослабление креплений стен балконов;
• разрушение и повреждение отделки стен.

Если в балконной плите пошла трещина, отвалился угол или стал выкрашиваться кусками бетон, молчать не надо. Нужно зафиксировать все повреждения — сделать фото или видео — и обратиться в УО. Сделать это можно и через АДС (аварийно-диспетчерскую службу).

Бывает так, что проблема не в самом балконе, а, например, в водосточной системе. Если водосток работает неправильно, на балкон может постоянно попадать вода, что недопустимо. То же самое с протекающей крышей. В этих случаях также следует подавать заявку в УО или АДС.

Специалисты должны будут провести внеочередной осмотр по вашей заявке, составить акт. Если состояние балкона признают аварийным, его должны будут опломбировать. УО обязана в срочном порядке принять меры по предотвращению развития разрушений и обезопасить жильцов.

Дальше должен последовать ремонт. Поговорим о том, за чей счет он должен выполняться.

Бремя содержания общедомового имущества несут собственники помещений в доме. Соответственно, оплата всех возможных работ и ремонтов — обязанность жильцов.

Но нужно понимать, что на текущий ремонт собственники помещений в МКД ежемесячно выделяют средства по статье “содержание жилого помещения”. Т. е. по умолчанию деньги на текущий ремонт в УО должны быть. С капитальным ремонтом схожая ситуация — каждый месяц собственники квартир и нежилых помещений платят взносы на капремонт дома.

Другой вопрос, что к нужному моменту может не накопиться достаточная сумма для проведения всех необходимых работ по капитальному ремонту. В этом случае определить источник финансирования можно на общем собрании собственников — принять решение взять кредит на проведение капремонта или принять участие в программе по господдержке капремонта.

Но! Даже если общее собрание собственников не проводилось, или решение о проведении капремонта не было принято, оставить балкон в аварийном состоянии УО не имеет право. Она должна либо провести текущий ремонт (если таким образом можно исправить положение и обезопасить людей), либо демонтировать балкон (или хотя бы опломбировать выход на него). Это подтверждается судебной практикой.

Куда пожаловаться на бездействие УО

Как мы неоднократно писали в предыдущих статьях, инстанций, куда можно обратиться по поводу невыполнения управляющей организацией своих обязанностей, несколько.

• Государственная жилищная инспекция

Эта организация контролирует работу управляющих организаций. Можете написать жалобу и подать в электронном виде. Для этого надо зарегистрироваться на портале Госуслуг. К жалобе прикрепите акт о проведении осмотра балкона.

• Роспотребнадзор

Подать жалобу можно на официальном сайте Роспотребнадзора.

• Орган местного самоуправления

Можете продублировать жалобу в городскую/районную администрацию — лишним это точно не будет.

• Прокуратура

Если все предыдущие инстанции ничего не предприняли, можете пожаловаться в прокуратуру на их бездействие.

Если ничего не помогло, подавайте иск в суд.

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире?

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Правовые нормы и судебная практика

На подготовку и обобщение этого материала меня подтолкнуло обращение собственника квартиры на 1 канал телевиденья. 1 канал попросил меня выступить в роли эксперта. Руководитель управляющей организации отказал собственнику квартиры отремонтировать балконную плиту, ссылаясь на то, что балкон — это продолжение его квартиры, следовательно, управляющая организация не обязана бесплатно ремонтировать балкон. Кто тут прав?

Плиты балконов – это общее имущество всех собственников помещений в МКД или собственность хозяина квартиры?

«Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время». Так утверждают Методические рекомендации, утвержденные приказом № 8 Госстроя России еще 10 ноября 1998 г. Прав ли руководитель управляющей организации, утверждавший, что балкон — это продолжение квартиры, ее часть? Если балкон является собственностью хозяина квартиры, то на основании чего управляющая организация обязана его ремонтировать? Ведь не вправе собственник квартиры требовать от этой компании провести ремонт в его квартире!.

Такие вопросы возникают как у управляющих домом организаций, так и у граждан из-за непонимания различий между понятием «Квартира» и «несущие стены», ограничивающие ее, или «балконная плита» и, собственно, «балкон». Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома. Об этом прямо указано в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491). Пункт 2 Правил указывает, что, в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). А понятие «балкон» — это всего лишь площадка, расположенная на этой плите. Недавно по этому поводу свою позицию высказал и Верховный Суд РФ в своем Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789, который подтвердил, что балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в МКД. Так, в определении указано, что «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме». Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме.

Так кто же собственник балкона?

Для большего понимания вопроса проведем аналогию с собственностью квартиры. Чья квартира? Из сведений об общем имуществе многоквартирного дома, описанных в 491 ПП РФ видим, что собственник квартиры не является собственником несущих стен квартиры, плит перекрытия, то есть плиты над квартирой и под квартирой (потолка и пола) в квартире. Несущая стена его квартиры одновременно является несущей стеной квартиры его соседа, а плита перекрытия над его квартирой одновременно является плитой пола квартиры, расположенной этажом выше. Плита пола его квартиры одновременно является плитой перекрытия квартиры, расположенной этажом ниже. Следовательно, плиты перекрытий, несущие стены являются таковыми более, чем для одного помещения в доме, то есть эти элементы несут признаки общей долевой собственности. Получается, что собственник квартиры не является единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком его квартиры. Тогда собственником чего он является, имея на руках Свидетельство на право собственности квартиры?.Что же остается в его собственности? Не расстраивайтесь. Он собственник пространства, заключенного между несущими стенами и плитами перекрытия. Он также собственник отделки его жилого помещения: обои, подвесные потолки, паркет – однозначно являются его собственностью. Имея на руках правоустанавливающий документ на квартиру он вправе ею распорядиться по своему усмотрению: продать, поменять, завещать, подарить. То есть он ее собственник. Аналогичным образом найдем и собственника балкона. Балконная плита — общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью. Собственником этой площадки, расположенной над балконной плитой является собственник квартиры, из которой имеется выход на эту площадку, именуемую балконом. Но, он не является собственником балконной плиты, которая также носит признаки общей долевой собственности. Следовательно, закон не позволяет обязывать собственника квартиры и балкона производить за свой счет ремонт балконной плиты, являющейся общей долевой собственностью.

Кратко об ответственности.

Мы научились отличать балкон от балконной плиты. Мы знаем кто собственник балконной плиты, а кто собственник балкона. Теперь не лишним будет усвоить, что устроенный (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырек, навес, крыша над балконом не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти «улучшения» будут являться собственностью хозяина квартиры со всеми вытекающими последствиями по несению им бремени содержания и ответственности за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, сползания снега или падения сосулек с козырька (навеса, крыши) этого балкона.

Виктор Федорук, эксперт по вопросам жилищного права и проблемам реформы ЖКХ Общероссийского общественного движения «За права человека», помощник депутата Госдумы Хованской Г.П.

Лоджии и балконы. Как ремонтировать и что можно хранить?

Квартиры без балконов и лоджий – нелепая ошибка архитекторов и строителей. Балкон – это архитектурный элемент, имеющий не только функциональное, но и декоративное предназначение. Для городского жителя балкон – это и цветник (возможно, и мини-огород), и кладовка (в хорошем смысле), и место для релаксирования, и своеобразная летняя терраса. Для многих – это любимое место в квартире. В сегодняшней подборке портала – информация для тех, кто хочет обустроить балконы и лоджии, не нарушая правил проживания, планировки и не портя отношений с соседями.

БАЛКОН И ЛОДЖИЯ. В ЧЕМ РАЗНИЦА?

Название «балкон» происходит от немецкого слова «balko», которое так и переводится – «балка» или «выступ». Слово «лоджия» происходит от итальянского «loggia», которое переводится как «помещение».

В белорусском законодательстве (постановление Совмина от 24 марта 2015 г. № 11 «Об утверждении Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества…») следующая трактовка:

балкон – огражденная наружная площадка, наполовину и более (площади) выступающая за пределы граничащих с ней наружных стен капитального строения (здания, сооружения) и открытая во внешнее пространство не менее чем с двух сторон, либо верхний или средний ярус в зрительном зале;

лоджия – перекрытая и огражденная наружная площадка, более чем наполовину (площади) заключенная в пределах граничащих с ней наружных стен здания и, как минимум, с одной стороны открытая во внешнее пространство.

Иными словами, балкон и лоджия – это две разные конструкции, которые отличаются друг от друга месторасположением, конструкцией и креплением. Лоджия является неотъемлемой частью квартиры (встроенное помещение, ограниченное с трех сторон стенами), а балкон – это подвесная пристройка, выступающая относительно стены.

МОЖНО ЛИ УТЕПЛЯТЬ БАЛКОН (ЛОДЖИЮ) СНАРУЖИ?

Утепление балконов и лоджий снаружи относится к работам по переустройству – устройство теплоизоляции (п. 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров от 16 мая 2013 г. № 384). Это значит – необходимо согласование в исполкоме. Для получения документа о согласовании на переустройство и перепланировку нужно написать заявление и представить следующие документы: паспорт, техпаспорт на квартиру, план-схему или перечень работ по переустройству или перепланировке балкона (лоджии), составленный в произвольной форме.

Но, проводя ремонт и утепление балконов и лоджий снаружи, нельзя менять общее архитектурное и цветовое решение фасада жилого дома (п. 4 Положения). То есть, если дом серый с зелеными балконами, красной краской свой балкон красить нельзя.

НУЖНО ЛИ СОГЛАСОВЫВАТЬ В ИСПОЛКОМЕ ОСТЕКЛЕНИЕ БАЛКОНОВ И ЛОДЖИЙ?

Согласование в смысле получения документа не нужно. Но в исполком обратиться стоит – за информацией. Дело в том, что остекление балконов и лоджий должно выполняться с учетом утвержденных архитектором вариантов остекления для конкретного населенного пункта или улицы. Данная информация (варианты остекления с указанием цвета, материалов и конфигурации) к тому же должна быть размещена на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов.

Только имейте в виду, что речь идет исключительно об остеклении. Если, кроме этих работ, понадобится заменить конструктивные элементы балкона (обшивку, установить нависающие декоративные конструкции и т. п.), которые увеличат нагрузку на балконную плиту, тогда понадобится разработка проектно-сметной документации, подтверждающей обеспечение несущей способности конструкции. Ну а если жилой дом внесен в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, дополнительно понадобится еще и разрешение Министерства культуры.

КТО РЕМОНТИРУЕТ БАЛКОНЫ И ЛОДЖИИ ВО ВРЕМЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ДОМА?

Капитальный ремонт проводится по разработанному для каждого конкретного дома проекту. Каждое здание сначала обследуется, после чего при проектировании специалисты ЖКХ определяют конкретный перечень работ (в рамках разрешенных законодательством), который будет проводиться во время капремонта. Иными словами, если понадобится ремонт балконов и лоджий, его сделают за счет средств, отчисляемых на капремонт.

Существует типовой договор на оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, согласно которому потребитель имеет право на восстановление в жилом помещении отделки, поврежденной при ремонте ограждающих конструкций и инженерных систем жилого дома, а также при выполнении иных работ, в объемах, нарушенных при производстве работ и в связи с нарушением температурно-влажностного режима эксплуатации здания по причинам, не зависящим от проживающих (протекание кровли, промерзание стен и другие). Но! Ремонтировать балконы и лоджии будут, исходя не из пожеланий владельца жилья, а в соответствии с первоначальной проектно-сметной документацией на дом. Иными словами, если в первоначальном проекте были лоджии с просто покрашенными стенами, то восстановят именно так. Все, что дополнительно сделал владелец жилья, например выложил декоративную плитку, обшил деревянными или пластиковыми панелями, утеплил плитами, — восстанавливать не будут.

Перед проведением капитального ремонта работники организации, как правило, предупреждают граждан о необходимости снять внешнюю и внутреннюю отделку лоджии в том случае, если это возможно. Если же это невозможно или организация ЖКХ не предупредила жильцов о необходимости снять отделку, тогда можно потребовать восстановления внутренней отделки лоджии в пределах повреждений, причиненных при выполнении работ в рамках капитального ремонта. Причем восстановление – за счет организации, проводившей капремонт.

Если уведомление было направлено, но не получено, то считается, что вины ЖКХ в нарушении отделки нет.

МОЖНО ЛИ ИЗ БАЛКОНА СДЕЛАТЬ КУХНЮ ИЛИ ВАННУЮ КОМНАТУ?

Переделывать балкон или лоджию в отапливаемое помещение (например объединить со спальней или кухней, проложить теплый пол, перенесли плиту, батареи отопления и т. п.) нельзя. Перепланировка в принципе запрещена законодательством, если она приведет к снижению несущей способности фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также повлечет нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления.

Если такая перепланировка обнаружится (например, при снятии показаний счетчиков, обследовании квартиры при плановых осмотрах газовых плит, переоформлении или продаже квартиры и т. д.), собственника жилья оштрафуют и обяжут все вернуть в прежнее состояние – «как было в проекте». А это трата нервов и денег. Единственное, что можно сделать – демонтировать стену между жилой комнатой и балконом/лоджией (если это не приведет к снижению несущей способности) и установить между ними, например, стеклянные двери.

МОЖНО ЛИ ПРИСТРОИТЬ БАЛКОН К КВАРТИРЕ, ЕСЛИ В ПРОЕКТЕ ЭТО НЕ БЫЛО ПРЕДУСМОТРЕНО?

Теоретически пристроить балкон можно – это работы по реконструкции жилого дома. Практически – очень трудно и нецелесообразно. На форумах, где делятся советами и рассказывают, как это происходит в реальности, популярна такая шутка «Хочешь пристроить балкон? Без проблем – купи квартиру с балконом!»

Чаще всего пристроить балкон хотят владельцы квартир на первом этаже. Прежде всего им необходимо обратиться в отдел архитектуры и строительства местного исполкома, чтобы выяснить, есть ли техническая возможность подобной пристройки (там же можно и обсудить вопрос, как сделать проект, какие пройти согласования – прим.).

Далее понадобится согласие 70 % жильцов дома – совместного домовладения (проводится общее собрание или письменный опрос). Если решение положительное, идем в администрацию района с заявлением и документами (смотрите подпункт 9.3.2 пункта 9.3 перечня административных процедур, осуществляемых госорганами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом № 200).

Если разрешение на реконструкцию жилого дома получено, необходимо найти проектировщика и подготовить проект. Далее проект должен пройти государственную экспертизу. Затем предстоящую стройку регистрируем в госстройнадзоре (оформляем землеустроительные документы и земельный участок). Далее нужно найти сертифицированную подрядную организацию – реконструкция помещений в многоквартирных жилых домах проводится только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими право на архитектурную, градостроительную и строительную деятельность. Когда специалисты вам построят балкон, его нужно принять в эксплуатацию, чем займется специальная приемочная комиссия. Если все ОК, обращаемся в БТИ, чтобы перерегистрировать квартиру, – теперь у нее будет новый техпаспорт. Если все вышеперечисленное вас не остановило – дерзайте. Но если захотите «все по-быстрому и сами», то за самовольную пристройку балкона (или с нарушением проекта) получите административное взыскание – штраф от 30 до 50 базовых величин, а также требование все пристроенное демонтировать.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ БАЛКОН АВАРИЙНЫЙ?

Как правило, осмотр балконов специалисты обслуживающей дом организации осуществляют два раза в год во время плановых весенних и осенних осмотров жилфонда. Если при подобном обследовании специалисты обнаружат, что конструкция в аварийном состоянии, балкон оградят, выход на него опечатают, а жильцам выдадут предписание о запрете пользования балконом. Его ремонт включают в план работ на ближайшее время (плановый ремонт производится в течение года за счет обслуживающей организации на средства, выделяемые на текущий ремонт; аварийную ситуацию ЖЭС обязан устранить в течение суток).

Но следить за состоянием балконов должны и сами жильцы. Если граждане обнаружат трещины или другие неполадки, необходимо незамедлительно вызвать представителя ЖКХ.

ЧТО НЕ СТОИТ ХРАНИТЬ НА БАЛКОНЕ?

Надежность балкона и лоджии различна. При соблюдении всех требований и правил эксплуатации балкон является относительно безопасной конструкцией. Но, если это помещение использовать в качестве хранилища объемных и тяжелых вещей, со временем он начнет разрушаться.

Лоджия же является полностью безопасным помещением. Его основанием является плита, которая практически по всем сторонам опирается на несущие конструкции. Благодаря этому основная нагрузка распределяется равномерно на капитальные элементы здания.

Между тем Правилами пользования жилыми помещениями (постановление Правительства от 21 мая 2013 г. № 399) на балконах и лоджиях запрещается:

• размещать тяжелые вещи, например мебель, телевизоры и холодильники;
• хранить легковоспламеняющиеся вещества, горючие материалы и жидкости;
• уменьшать нормативную высоту ограждения, которая составляет не менее 1,1 метра от пола, за счет увеличения толщины пола;
• изменять форму и конструкцию помещений;
• самовольно устанавливать козырьки и приспособления для сушки белья за пределами балконов и лоджий.

Некоторые правила пользования жилыми помещениями распространяются также на балконы и лоджии. Это касается содержания домашних животных и шума. Например, нельзя шуметь ни вам, ни вашим питомцам с 23 вечера до 7 утра, нельзя выбрасывать окурки (противопожарные нормы) и разводить антисанитарию (санитарные нормы и правила). К слову, хоть законодательством и не запрещено курение на балконе, не стоит этого делать, если дым доставляет неудобство соседям, – живете же, как говорится, под одной крышей, зачем портить отношения, правда?