Объединение балкона с комнатой согласование

Присоединять ли лоджию: все за и против + реальный пример

Стимулы для присоединения лоджии к комнате или кухне могут быть разными: кому-то не хватает именно этих считаных метров, кому-то просто нравится панорамное остекление. В лучезарные планы вмешивается суровая реальность – присоединять можно не все и не по-всякому. Разбираем все «за» и «против» с генеральным директором интернет-сервиса заказа ремонта Rewedo Андреем Ляминым-Бородиным.

Техническая часть

С технической точки зрения есть две составляющие. Первая – допустимость присоединения лоджии или балкона относительно типа и состояния конструкций дома, так как присоединение, как правило, подразумевает снос подоконного блока, который может выполнять несущую функцию или участвовать в защемлении балконной плиты – удерживать ее.

Вторая составляющая связана с отоплением – тепловой контур дома, образуемый его стенами, включая окна, и крышей, нарушается при необходимости обогрева дополнительных площадей с помощью центрального отопления.

Негативный опыт таких объединений уже сформировался. До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий к комнатам и кухням на основании соответствующего пункта в 508-м постановлении Правительства Москвы, регламентирующем перепланировки. Но в 840-й, принятой в 2012 году и ныне действующей редакции, этот пункт исчез.

Произошло это после фиксации фактов промерзания наружных стен и перекрытий, а также образования излишнего конденсата и плесени, произошедших вследствие данных перепланировок. Это не значит, что сегодня присоединение запрещено. Но появились серьезные ограничения.

Варианты присоединений

1. Присоединение со сносом подоконного блока. Возможно в монолитных, панельных до 2007 года постройки, некоторых кирпичных домах, запрещено в большинстве панельных домов, построенных после 2007 года.

Монолитные дома – самый легкий вариант для данного типа перепланировки благодаря не несущим внешним стенам. В кирпичных домах такая возможность обусловлена тем, участвует ли подоконный блок в защемлении балконной плиты. Если да, балкон после сноса подоконного блока может обрушиться.

2. Присоединение со сносом подоконного блока, включая порожек под балконной дверью и перемычку над ней и окном. Возможно в монолитных, некоторых кирпичных, полностью запрещено в панельных домах.

3. Присоединение с расширением существующего проема за счет разборки боковых простенков. Возможно в монолитных, в редких случаях – кирпичных, полностью запрещено в панельных домах. При этом в квартире должно быть более одной лоджии (балкона) и на одной (-ом) из них простенок должен быть сохранен, чтобы за ним можно было укрыться в случае пожара до прибытия спасателей.

Для того чтобы выяснить, какие манипуляции возможно произвести в вашем доме, необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ у автора проекта дома. Вычислить его можно по серии дома.

Если дом построен по индивидуальному проекту и автора проекта уже нет, техзаключение нужно заказывать в ГУП Мосжилниипроект, которому Правительство Москвы делегировало обязанность обследования таких домов. В некоторых жилинспекциях техзаключение разрешают заказывать в частных проектных организациях, что существенно быстрее и дешевле.

Сохранение теплового контура: что нельзя и что можно

По существующим сегодня нормативам полностью присоединять (включать в отапливаемый контур) холодную зону, которой является лоджия или балкон, к отапливаемой – нельзя.

Но можно присоединить лоджию или балкон, установив между помещением квартиры и присоединяемой площадью стеклянные двери, тем самым создав границу между отапливаемой площадью и неотапливаемой. Двери могут быть раздвижными или распашными, в деревянных или пластиковых рамах.

Проектные организации-авторы домов в своих техзаключениях рекомендуют использовать двойные стеклопакеты, чтобы снизить теплопотери до минимума. Разумеется, вне отопительного сезона двери могут быть постоянно распахнуты.

Таким образом, даже при существующих ограничениях лоджию присоединить можно, вписав дополнительные двери в дизайн-проект или напротив – выстроив весь интерьер от них. Но реализация этой идеи не бюджетная.

Для согласования помимо техзаключения понадобится проект с расчетами нагрузок и теплотехническим расчетом, в соответствии с которым в дальнейшем нужно будет делать утепление присоединяемой площади. Если в результатах техзаключения одним из условий будет усиление конструкций, реализация обойдется дороже.

Утепление: ограничения и запреты

Пожалуй, в этой плоскости лежат основные «против». Теплотехническими расчетами предусмотрено весьма существенное утепление присоединяемых лоджий и балконов, включающее и утеплитель, и пароизоляцию, вследствие которого за счет толщины «пирога» сократится их площадь и, возможно, высота. Могут возникнуть ограничения и по площади остекления – для сокращения теплопотерь.

При несоблюдении схемы утепления велика вероятность возникновения конденсата и, как следствие, плесени, а в дальнейшем порчи отделки. В любом случае в углах присоединенной лоджии будет зона риска – так называемые мостики холода.

Недостаточно утеплить лоджию строительными материалами, чтобы поддерживать на ней среднюю комнатную температуру. Должен быть установлен дополнительный источник тепла.

Отапливать лоджию или балкон за счет батарей центрального отопления нельзя – в законодательстве содержится прямой запрет на их перенос. Во-первых, система отопления может не справиться с увеличившейся нагрузкой, и температура в жилых помещениях всего дома опустится ниже нормативной. Во-вторых, возникающий перепад температур между отапливаемой лоджией и примыкающими неотапливаемыми негативно отражается на жесткости конструкций.

Запрещено устраивать на присоединяемых балконах и лоджиях теплые водяные полы – так же, как и во всей квартире. Электрические – можно. Оптимальный вариант отопления – конвектор мощностью не менее 1 кВт, способный быстро нагревать холодный воздух. Но за это удовольствие придется платить – счета за электричество увеличатся ощутимо.

И еще одна деталь: за счет двух рядов остекления снижается естественная освещенность примыкающей к лоджии комнаты.

*Рекомендации даны для г. Москвы, в других регионах нормативы могут отличаться.

Реальный пример: квартира серии П-57 в Коньково с двумя лоджиями

Архитектор Елена Уранова нашла возможность ввести в теплый контур две лоджии и рационально использовать дополнительную площадь.

Объединение балкона с комнатой согласование

Когда с чиновниками договориться не получается, можно найти легальные лазейки

Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя

Фото: Елена Туленцева

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Замаскируйте объединение

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Согласуйте перепланировку

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

Как законно объединить балкон с комнатой?

Объединение балкона с кухней или комнатой — распространенный вопрос при ремонте квартиры. Благодаря нескольким дополнительным квадратным метрам кухню можно превратить в столовую, а в комнате может появиться небольшой кабинет.

Однако в 2017 году эта перепланировка была запрещена. Такие меры были приняты из-за того, что несогласованные планировки вредят всему зданию.

Например, в 2011 году в Ярославле находчивый предприниматель снес несущую стену в квартире на 1 этаже — делал ремонт под магазин. Следствие — рухнул подъезд, разрушено 18 квартир, без жилья осталось 67 человек, 1 погибший.

В 2015 году в Казани из-за перепланировки рухнула трехэтажка. 4 человека пострадали, 60 остались без квартир.

Что запрещено делать при перепланировке балкона:

• выносить в это помещение батареи
• демонтировать перемычки над проемом
• демонтировать порожек при устранении подоконного блока
• полностью объединять балкон с кухней
• урезать боковые простенки балкона
• создавать дополнительные лоджии
• выдвигать балкон за уровень фасадной стены.

Как все сделать правильно?

Объединить частично

Комната с балконом должна был разделена. На выручку придут раздвижные двери. Обязательное условие — двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Допустимо это только в монолитных домах, где фасад не является несущей стеной. В панельных, блочных и кирпичных домах сносить подоконник, верхнюю перемычку или порожек опасно.

Куда деть батарею?

Допустим, вы счастливчик и можете снести подоконный блок. Но куда убрать батарею? Ответ — на соседнюю стену. Убирать совсем или выносить на балкон ее нельзя. Комната и кухня — теплые помещения, а балкон — холодное. При переносе батареи на балкон нарушается тепловой контур не только квартиры, но и дома.

Правильное утепление

Новое помещение обязательно утеплить. Для этого нужно:

• установить двойные стеклопакеты
• поднять уровень пола, чтобы не было перехода кухня-порожек-балкон
• утеплить пол и стены теполоизоляционным материалом
• проложить теплый пол или подумать об электрорадиаторе.

Согласование перепланировки

Перепланировку нужно узаконить или ее могут обязать вернуть в исходное состояние. Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей.

Узаконенная перепланировка важна при продаже и покупке квартиры. При оформлении ипотеки в квартиру приходит сотрудник оценочной компании. Он делает фотографии, смотрит документы и составляет официальный оценочный отчет для банка. Если перепланировка не узаконена, могут возникнуть сложности. Худший вариант — банк откажется выдавать ипотеку на такую квартиру.

Сегодня подавляющее большинство квартир покупаются с использование ипотеки, поэтому незаконная перепланировка может серьезно усложнить продажу.

Порядок действий

• Подготовить проект перепланировки. Для этого нужно обратится в проектную организацию, обладающую соответствующей лицензией
• Согласовать проект в санэпидемстанции (СЭС) и в районной администрации.
• Выполнить перепланировку согласно проекту
• Пригласить сотрудника районной администрации для приемки работ.
• Получить новый техпаспорт в БТИ и постановить квартиру на кадастровый учет с уже новыми площадями.
• Подать пакет документов в МФЦ, получить новую выписку из ЕГРН.

Пример плана БТИ:

Узаконить уже выполненную перепланировку практически невозможно, но если вы все же хотите попытаться, порядок действий такой:

• Сделать техническое заключение в проектной организации. В заключении будет описано что было до перепланировки и что стало после.
• Предоставить заключение и тех. план квартиры в СЭС на согласование. С большой вероятностью будет отказ.
• Получить в районной администрации письменный отказ в узаконивании перепланировки.
• Обратиться в суд. Как правило, суд будет ссылается на отказы в СЭС и администрации и тоже отказывает. Кроме того суд может потребовать подписи всех жильцов дома. Если дом многоквартирный, собрать их практически невозможно.

Мы не рекомендуем выполнять перепланировку в квартире. Если вас не устраивает планировка вашей квартиры, просто поменяйте квартиру.

На рынке всегда есть много квартир с совершенно разными планировками. Вы можете выбрать такую, которая подойдет именно вам. Зачем мучится и жить в неудобной квартире? К вашим услугам застройщики, агентства недвижимости, банки. Не откладывайте это вопрос. Решайте его уже сегодня!

Список литературы для углубленного изучения вопроса:
Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.
ППМ №708-ПП — Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда. — Актуализованная редакция СНиП 31-01-2003 — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Совмещаем лоджию или балкон с комнатой — увеличиваем полезное пространство

Объединение балкона с жилым помещением — одна из самых интересных и востребованных строительных идей. В маленьких квартирках это позволяет ощутимо увеличить комнату, в больших семьях — оформить уединенный уголок, рабочий кабинет или лишнюю спальню, для гостеприимных хозяев — организовать оригинальную столовую.

Процесс совмещения этих площадей довольно непростой и долгий: нужно получить разрешительную документацию, снести ненужные стены и дверные проемы, разработать дизайн, подготовить и обустроить жилую лоджию. Но уверяем вас — результат того стоит.

Совмещение балкона с комнатой часто выглядит очень эффектно

Достоинства и недостатки совмещения балкона с комнатой

Прежде чем решиться на такую глобальную перестройку внутри квартиры, нужно взвесить все «за» и «против». На первый взгляд, расширение жилищной площади за счет нежилых помещений несет только плюсы, но есть и некоторые нюансы.

• увеличение жилой площади (особенно важно для 1- и 2-комнатных квартир);
• квартира будет стоить дороже (если все перепланировки законны и согласованы);
• дополнительное естественное освещение за счет больших балконных окон;
• простор для дизайнерских идей.

• процесс оформления всех бумаг может занять до полугода и потребует немало денег;
• не всегда реально полностью ликвидировать порожек, боковые стены и подоконник — получится не одна большая комната, а дополнительная маленькая;
• утепление лоджии и демонтаж всех стен и стекол требуют специальных навыков или долгой работы стройбригады.

Требования к совмещению лоджии

Объединять балкон с комнатой можно только после организации всех подготовительных работ. Перед реконструкцией необходимо:

• Провести балконное остекление — пластиковые окна, двух- или трехкамерные стеклопакеты. Чтобы сохранить тепло, лучше оставить только одну открывающуюся створку, в идеале — убрать окна по бокам.
• Полностью утеплить все поверхности: потолок лоджии, стены и пол.
• Предусмотреть дополнительное отопление: если вы не планируете переносить радиатор на лоджию, можно смонтировать под окном навесной конвектор, купить масляные радиаторы или положить электрический теплый пол.
• Установить подпорки от стены к краю балконной бетонной плиты в виде треугольника — если вы планируете выставлять много мебели и нагружать балкон.
• Узнать, является ли стена в балконном проеме несущей, — в таком случае снести ее будет невозможно. Получится лишь убрать дверь и окно, а подоконник придется оформить под столик, бар или декоративную полку.

Очень осторожно нужно быть с несущей стеной

Варианты объединения

При объединении жилого и нежилого помещения планировку можно изменить кардинально или просто внести небольшие штрихи в квартирный интерьер. И зависит это не только от дизайнерских талантов хозяев и потребностей семьи, но и от варианта совмещения. Рассмотрим основные.

• Демонтируем только дверь, ведущую на балкон, и окно. Боковые стены и кусок стены под окошком оставляем и декорируем под тумбочку или столик.
  Такой способ перепланировки не дает шанса получить полноценный огромный зал или спальню, зато у вас будет небольшая отдельная комнатка-пристройка, которую можно необычно обустроить.
• Убираем полностью дверной и оконный блоки, стены, выравниваем, и получаем широкий дверной проем.
  Лоджия, соединенная с комнатой таким образом, дает дополнительный солнечный свет и расширяет комнату не только фактически, но и визуально. Однако эти демонтажные работы достаточно сложно согласовать и провести.
• Промежуточный вариант — кусок стены под окном ликвидируем, а на месте проема монтируем декоративную арку. При таком оформлении балконная комната не является прямым продолжением зала или спальни, но и полностью изолировать ее нельзя.

Как оформить разрешение?

Согласование объединения балкона с комнатой требуется только в том случае, если вы выбираете второй или третий варианты реконструкции. Когда снимаются дверь и окна, но лоджия хорошо утеплена, перепланировкой это не считается. Единственная проблема, с которой вы можете столкнуться, — это если при продаже квартиры новый собственник потребует вернуть дверь с окном на место. Однако такие вопросы легко решить в частном порядке.

Важно!
Если вы планируете убирать стену между балконом и залом/спальней/кухней, оформить все бумаги необходимо, и шансы получить положительный ответ при перепланировке довольно высоки.

Отказать в разрешении могут лишь по нескольким причинам:

• демонтаж выхода на балкон способен повлечь разрушение дома;
• дом является городским памятником архитектуры;
• увеличение жилой площади в квартире требует дополнительного обогрева, а тепловые коммуникации в доме это не позволяют;
• балкон/лоджия являются местами для эвакуации при пожаре, и превращение их в жилую комнату снизит шансы для быстрой эвакуации.

На перепланировку обязательно нужно оформить переоформление

Но если 2 первых пункта в вашем случае отсутствуют, наверняка при согласовании объединения балкона с комнатой серьезных препятствий не возникнет. Итак, основные этапы получения разрешения на перепланировку:

1. Обращаемся в местное БТИ для выдачи техпаспорта на жилье.
2. Составляем проект перепланировки с учетом объединения и согласовываем у автора проекта дома.

Обратиться можно в лицензированную строительно-проектную фирму или сразу в проектный институт, который разрабатывал проект вашего дома (получите в одном месте и проект, и согласование). Если института уже нет, согласовать документ можно в местной экспертной организации.

• В ряде случаев нужно получить разрешение по уже готовому проекту еще в ряде ведомств: МЧС, Санэпиднадзоре, управляющей компании, ресурсных организаций и т.д.
• Со всеми документами обращаемся в жилищную инспекцию за разрешением.
• После демонтажно-строительных работ вызываем сотрудников жилинспекции (иногда — БТИ) для составления акта, затем отправляемся в БТИ, чтобы оформить новенькие документы на квартиру.

Сегодня есть специальные лицензированные организации, которые готовы взять на себя не только составление проекта, но и оформление всех бумаг по перепланировке. В таком случае объединение лоджии с жилой частью квартиры обойдется дороже, зато вы избавитесь от множества хлопот и сэкономите время.

Риски при незаконном совмещении лоджии

Особого органа, который призван карать активных собственников, решившихся на самовольную перепланировку, в нашей стране нет. Призвать к ответственности можно через суд на основании иска лица, которое пострадало от ваших работ (например, затопили соседей или потолок нижнего балкона начал трескаться), или просто наблюдательной старшей дома.

Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях, владельцу квартиры придется отдать от 2 до 2,5 тысяч рублей штрафа и вернуть стены с балконной дверью на место. При отказе — повторный штраф, в увеличенном размере.

Еще одно последствие — продать квартиру с незаконной реконструкцией будет почти невозможно, или стоимость оформления всех разрешений придется вычесть из квартирной цены. Поэтому если в будущем вы планируете продавать или обменивать жилье, подумайте обо всех юридических тонкостях заранее.

Основные этапы

Облицовка и утепление балкона

Чтобы лоджия стала по-настоящему теплой комнатой, утепление надо и снаружи, и внутри. Для этого отлично подойдет сайдинг в роли облицовочного материала, лучше — со специальным ветробарьером, который будет защищать от сквозняков.
Перед тем как демонтировать балконный проход со стороны квартиры, установите пластиковые окна и утеплите помещение. Это — гарантия того, что вы не останетесь в открытой продуваемой квартире во время мощной реконструкции.

Демонтаж и оформление дверного проема

Если вы решили обойтись малой строительной кровью и просто убрать балконную дверь с окном, проблем не возникнет. Необходимо нужным образом оформить проход, при необходимости смонтировать легкие раздвижные двери, превратить кусок стены под балконным подоконником в элемент интерьера.
Если же перепланировка требует сноса стен, работы предстоят долгие и грязные, при этом нужно быть максимально осторожными, чтобы не повредить конструкцию дома. В кирпичных домах необходимо разбирать кладку, в панельных — ликвидировать бетон пилой-болгаркой или перфоратором.

Важно красиво и грамотно оформить проем

Выравнивание пола

При увеличении комнаты за счет лоджии большинство людей хотят сделать уровень пола одинаковым во всем помещении. Для этого нужно балконный пол подтянуть до уровня квартирного — проложить дополнительный слой утеплителя, например.
Но если выровнять пол нереально по техническим причинам (может повредить дом), всегда есть шанс красиво обыграть этот переход. Интересно будет смотреться пандус или декоративная ступенька.

Дополнительное утепление

Соединенная с комнатой лоджия дает увеличение жилого пространства, значит, надо позаботиться об отоплении помещения. Если вы не трогаете стену от балконного окна, то радиатор обычно также остается на месте. При полной перепланировке батарею лучше перенести под уличное окно или установить электрический конвектор и теплый пол.
Если пол на балконе деревянный, утепляют обычно минеральной ватой или пенопластом. При бетонном покрытии советуют делать стяжку с керамзитом, сверху — дорогой теплоизоляционный линолеум или хороший ламинат. Можно смонтировать и электрический пол, если есть возможность подключить его к сети.

Освещение

Если планировка новой большой квартиры предполагает деловой кабинет или любое место, где вы будете читать и работать, надо позаботиться об освещении. Для этого можно подвести электричество на лоджию или установить светильники и подключить их через удлинитель.

Идеи для планировки совмещения балкона и жилой комнаты —

В освободившемся уголке можно разместить все что угодно, и чаще всего это зависит от того, с какой именно комнатой вы соединяете лоджию.

Балкон + спальня.
Это самый частый вид перепланировки. Неважно, убираете ли вы стену полностью или снимаете только балконную дверь с окном — вариантов очень много. В свободной лоджии можно разместить гардеробную или оранжерею, оформить маленькую спальню для ребенка или обустроить уголок для отдыха.

Балкон + гостиная.
Этот вариант встречается реже, но дизайнерские идеи для такой большой комнаты просто неисчерпаемы. Можно обустроить на появившихся квадратных метрах рабочий кабинет или библиотеку (если вы укрепили балконную плиту), разбить зимний сад или организовать место с барной стойкой, где вы будете принимать гостей.

Если в семье много детей, из утепленной лоджии получится превосходная детская спальня или игровая комнатка. Можно также организовать небольшой тренажерный зал, смонтировав шведскую стенку или поставив на балконе несколько нетяжелых тренажеров.

Пример совмещения балкона и гостинной

Балкон + детская.
Дает возможность получить дополнительное спальное место, если в семье несколько детей, обустроить игровой или школьный уголок.

Балкон + кухня.
Также довольно распространенный вариант. На освободившейся площади можно разместить столовую, перенести туда несколько шкафов и даже электроплиту. В некоторых домах есть даже возможность вывести на лоджию трубы и поставить мойку.

Делаете ли вы полное совмещение или просто оформляете открытый проход на лоджию — в результате получится новая комната, которую можно оригинально использовать.

Можно ли объединить балкон с комнатой? Да, и будет круто!

Не все балконы настолько просторны, что после остекления их можно использовать так, как хотелось бы. Если при этом смежная комната тоже невелика по площади, часто приходит в голову заманчивая идея объединить эти два помещения.

Любая «переделка», затрагивающая конфигурацию квартиры, должна осуществляться с разрешения надзорных органов. Последовательность действий чётко обозначена — сначала разрешение, потом работы. В противном случае далеко не факт, что изменения будут узаконены, даже если они и не привели к негативным последствиям.

Учитывая, что фасадная стена является несущей конструкцией, любые действия с ней тем более должны согласовываться с местными властями, не говоря уже о сносе панели полностью. Поэтому рассмотрим, можно ли объединять балкон с комнатой, существуют ли безопасные способы, и как это сделать, не нарушая закон.

Юридическая сторона вопроса

Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.

Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.

Всегда ли можно присоединить лоджию к квартире

Возможность объединения лоджии с квартирой зависит от наличия технических условий для изменения тёплого контура квартиры. Поэтому техническая возможность оценивается в каждом отдельном случае проектной организацией и, если она есть, это же учреждение разрабатывает соответствующий всем требованиям проект перепланировки.

Не менее важным является ещё один технический вопрос – допустимо ли изменение нагрузки на существующие инженерные сети. При разработке проекта перепланировки проектная организация оценивает существующие технические возможности и предлагает техническое решение, которое можно реализовать в конкретной квартире конкретного дома.

Основные критерии возможности законного присоединения лоджии к квартире

Чтобы хлопоты по согласованию перепланировки не оказались бесполезными, можно самостоятельно оценить возможность присоединения лоджии к комнате законным способом. Для этого необходимо обратить внимание на 3 основных момента:

1. Внешнее остекление.
2. Стена между лоджией и квартирой.
3. Возможность изменения тёплого контура.

Внешнее остекление
Присоединяемая лоджия должна быть остеклена одним из двух способов:

• остекление от застройщика;
• самостоятельно – в строгом соответствии с утверждённой концепцией остекления всего фасада здания.

Если остекления от застройщика нет, и утверждённая концепция отсутствует, согласовать присоединение лоджии к квартире не получится. Не удастся и узаконить такую перепланировку, если выполнить её самовольно.

Стена между лоджией и квартирой
Если стена несущая, то её демонтаж запрещён. Если стена не несущая, возможен полный демонтаж этой конструкции, но – с оговорками.

При расположении квартиры выше 15 м от уровня земли в игру вступают правила пожарной безопасности — полный демонтаж стены возможен только при наличии второй лоджии, на которой можно укрыться от огня. Если вторая лоджия отсутствует, полный демонтаж стены невозможен – необходимо оставить от неё пожарный глухой простенок шириной не менее 1,2 м.

Возможность изменения тёплого контура.
Имеется в виду возможность обеспечения нормативной температуры в присоединяемой лоджии. Если такой возможности нет, присоединить лоджию к квартире не разрешат, но в реальной жизни такая ситуация маловероятна. Дело в том, что переносить радиатор отопления на лоджию запрещено лишь без её присоединения к квартире. После присоединения лоджия становится частью отапливаемого помещения, и размещать в ней радиатор отопления, например, на парапете, становится можно. Если при этом утеплить ограждающие конструкции, нормативная температура в помещении будет обеспечена.

Не согласовывать присоединение лоджии к комнате можно только в одном случае – если она уже остеклена в законном порядке, и объединение помещений заключается лишь в демонтаже оконного и дверного блоков.

Отделка подоконного блока стены под стол, барную стойку или тумбу для цветов позволяет сгладить некоторую неуместность его расположения.

Нюансы присоединения лоджии к квартире

При присоединении лоджии к квартире тёплый контур квартиры изменяется – его элементами становятся оконный переплёт и все ограждающие конструкции, соприкасающиеся с наружной средой или соседними холодными помещениями. Поэтому пол, потолок, парапет и боковые стены утепляют, а при недостаточности этих мер лоджию оборудуют дополнительным обогревом. Если существующая в доме система отопления позволяет увеличить нагрузку на отопление отдельной квартиры, то на лоджии монтируют дополнительные радиаторы. Это позволяет обойтись без электрических отопительных приборов, но возможность такого решения оценивает только проектная организация.

В отсутствие такой возможности в качестве дополнительных обогревательных систем чаще всего используют «тёплые» полы или инфракрасные панели. Необходимые технические характеристики этих устройств просчитываются проектной организацией и фиксируются в проекте перепланировки.

Взвешивая аргументы «за» и «против» такой перепланировки, следует также знать следующее:

1. Юридически возможность присоединения лоджии от её площади не зависит, но может зависеть от технических условий;
2. Общая площадь квартиры после присоединения лоджии меняется не только фактически, но и документально – к ней добавляется квадратура присоединённого помещения, которая ранее не учитывалась;
3. Стоимость коммунальных услуг после присоединения лоджии возрастёт, так как сумма рассчитывается с учётом общей площади квартиры, а она – увеличилась;
4. Присоединения лоджии к квартире по всей длине юридически возможно, но техническая возможность определяется в каждом отдельном случае проектной организацией;
5. Согласовывать перепланировку с управляющей компанией не нужно – эти организации не имеют полномочий на согласование и потому не могут препятствовать работам, если на руках у владельца жилья есть согласованный с местными властями проект присоединения лоджии к квартире.

Заключение

Присоединение к квартире балкона или лоджии – операция заманчивая, но тяжесть последствий самовольной её реализации непредсказуема, так как изменение конструкции несущей стены опасно. Однако вокруг достаточно успешных примеров такой перепланировки, следовательно, возможность осуществления есть, главное – использовать её в установленном законом порядке, минимизирующем сопутствующие риски.