Можно ли присоединить балкон к комнате?

Как законно присоединить балкон к комнате?

Эпоха поточных перепланировок, в том числе по присоединению балконов к кухням и комнатам, подошла к концу. Сегодня это одно из более чем 10 изменений в квартире, которые запрещены постановлением правительства Москвы №1104 от 29.12.2017. Постановление вступает в силу с 14 февраля 2018 г.

Спрашивать разрешения соседей

Политика ужесточения контроля за перепланировками идет не один год. Нарушение целостности, обрушения конструкций из-за неграмотных «объединений», «переносов» и т.д. начались давно. Власти ответили ограничениями разрешенных видов перепланировок. И уже в 2012 году пункт о присоединении балконов убрали из постановления №840. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, упрощающий контролирующим органам доступ в помещения с перепланировкой. Документ, подготовленный Минстроем, допускает возможность изъятия квартиры за незаконную перепланировку.

В прошлом году в Санкт-Петербурге в результате самовольного изменения конструкции квартиры произошло частичное разрушение межэтажных перекрытий сразу четырех этажей. МЧС пришлось эвакуировать более тридцати человек, которые не могут теперь вернуться в родные стены в связи с аварийностью дома. Прокуратура возбудила уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при строительных работах».

В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт.

В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек.

В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания.

По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.

Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра. Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки. ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома. Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС

Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки. «Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е. все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проголосовать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».

Без объединения

Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.

Сергей Кочетов гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.

Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).

Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.

А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.

Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.

Без батарей

Запрет переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии закреплен был сначала в постановлении №508 и повторен в ПП-1104. «Комната и кухня относятся к теплым помещениям, а лоджия и балкон – к холодным. При устранении барьера между ними нарушается целостность теплового контура не только квартиры, но и всего дома, – говорит Ольга Загорская. – Батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей».

Если представить, что все жильцы, проживающие «по одному стояку» решат присоединить балконы или лоджии к комнате, то общая температура в доме в зимний период значительно снизиться. Кстати, задача «французских» дверей при перепланировке – как раз не допустить нарушения теплового контура квартиры, так как двухкамерные стеклопакеты будут надежно защищать дом от холода извне.

Но если снести подоконный блок, на котором размещается батарея, куда же ее перенести? Самый распространенный вариант – смещение батареи на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу.

Утеплить балкон или лоджию

И, конечно, говоря о сохранении тепла к квартире, нужно в обязательном порядке утеплить балкон или лоджию, а заодно в процессе этих работ усовершенствовать присоединяемое помещение.

• Установить качественные стеклопакеты (минимум двухкамерные).
• Провести электричество.
• Поднять уровень пола, чтобы минимизировать разницу между высотой полов в комнате и на лоджии, а также порожком.
• Утеплить пол, стены и потолок минеральной ватой или другим теплоизоляционным материалом.
• Произвести внутреннюю отделку помещения.
• При необходимости обеспечить обогрев лоджии или балкона. К разрешенным способам относят электрические радиаторы или электрические теплые полы.

Согласовывать перепланировку

Современный подход к перепланировке балконов и лоджий требует соблюдения определенного регламента, включающего сбор и подготовку документов, их согласование в надзорных инстанциях.

По словам Ольги Загорской, для согласования сноса подоконного блока с установкой французских перегородок потребуется:

1. разработать проект перепланировки,
2. техническое заключение,
3. теплотехнический расчет.

Разрабатывать проектную документацию должна компания-проектировщик с действующими допусками СРО. Далее проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции. Результатом рассмотрения является распоряжение Мосжилинспекции (если перепланировка планируется) или Акт о завершенном переустройстве (если перепланировка выполнена). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.

Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном БТИ. Перед этим изучите имеющиеся у вас документы на квартиру. Возможно, среди них уже лежит этот паспорт. Если так и есть, проверьте, имеется ли в документе раздел 1 «Сведения адресного и технического учета». Именно эти данные и нужны для согласования.

Чтобы подготовить проект перепланировки, чаще всего нужно обращаться в проектную организацию, но иногда его можно сделать и самостоятельно. Это зависит от того, какие работы планируются во время перепланировки. Так, если несущие конструкции не затрагиваются, то проект можно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у нее было свидетельство, разрешающее такую деятельность, и она состояла в СРО.

Если без перемен в несущих конструкциях никак нельзя, для согласования перепланировки балкона с демонтажем подоконного блока согласно ПП-508 необходимо техническое заключение о допустимости таких работ, выполненное автором проекта дома.
Сведения об авторе содержатся в техническом плане БТИ. Как разъясняют в компании «ПерепланировкаМос.ру», на первой странице плана в графе «Шифр проекта» должен стоять буквенно-цифровой код, обозначающий серию дома. Зная серию дома, можно узнать и автора его проекта. «В Москве более 70% жилых зданий построены по типовым и повторно применяемым проектам. «Крупнейшим проектным институтом столицы является ОАО «МНИИТЭП», сотрудниками которого были разработаны большинство панельных и блочных многоэтажных домов: II-18, И209А, П3М, П44Т, П46, II-68, П-55, 1605АМ, Д-25 и многие другие, – рассказывает Сергей Кочетов. — Другим известным автором домов является ОАО «НИИЭП Жилища». Этот институт разработал серии домов ГМС, а также 111 и 222. Еще один крупный институт – ОАО «Моспроект», ответственен за создание серии КОПЭ и ее модификаций, а также СМ и К-7 (самой первой «хрущевки»). А компания СУ-155 модернизировала «МНИИТЭПовскую» серию И-155 . Поэтому нужно уточнить, какая из организаций отвечает за конкретно этот дом».

Увы, но как отмечают эксперты компании «Ресог», специализирующейся на перепланировках, МНИИТЭП не дает своего согласия на демонтаж подоконных блоков для своих домов после 2007-го постройки.

В графе «Шифр проекта» может стоять прочерк. В этом случае, как указано на сайте Мосжилинспекции, следует обращаться в ГБУ города Москвы «Экспертный центр».

Присоединение балкона требует наличие теплотехнического расчета — при демонтаже подоконного блока и части наружной – не несущей стены. Расчет должен быть сделан на соответствие измененной наружной стены требованиям теплоизоляции и энергоэффективности.

Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законно

– Хочу расширить комнату за счет присоединения лоджии. Разрешена ли такая перепланировка, нужно ли ее согласовывать и как это сделать? А у сестры балкон – глядя на меня, хочет балкон хотя бы утеплить. Говорю ей, что нельзя. Я прав?

– Перепланировка балконов и лоджий в ряде случаев допускается по закону. Но она требует соблюдения определенного регламента, который включает сбор и подготовку документации, а также прохождение согласования в контролирующих инстанциях и иногда – получение разрешения от других собственников.

• ✨ Балкон или лоджия – есть ли разница
• Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом
• Порядок согласования
  • Пакет документов
• Выведение батареи
• ⚡ Обычное утепление
• ❗ Перечень запрещенных действий
• Итоги

✨ Балкон или лоджия – есть ли разница

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки, изменяющие конструкцию дома. В каждом регионе действуют свои нормативно-правовые акты в части перепланировок, поэтому в некоторых регионах узаконивание перепланировок проще, в других – сложнее.

Лоджия – это помещение, которое ограждено с трех сторон стенами. Балкон – это огражденная площадка, выступающая из фасада. Даже в одной квартире могут быть одновременно и лоджии, и балконы. В технической документации на квартиру должно быть указано, что именно в квартире – балкон или лоджия. Так как у лоджий и балконов разная конструкция, то они имеют разные технические возможности. Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать стандартную нагрузку – до 400-600 кг на кв. м. Балкон держится только одной стороной, поэтому он имеет меньшую предельную нагрузку – 200-250 кг на кв. м. Ежегодно этот показатель падает на 1%.

Балконы изначально проектировали для летнего отдыха. На нем можно безопасно отреставрировать ограждение или заменить его на новое, провести реставрацию балконной плиты или постелить террасную доску. На балконах формально запрещено даже остекление – по крайней мере, без получения согласия от контролирующих инстанций.

Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом

Объединение балкона, лоджии и комнаты (кухни) являлось популярной ранее перепланировкой, но сегодня такие действия зачастую находятся вне закона. Хотя в некоторых домах присоединение возможно на законных основаниях.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 2017 года №1104, присоединение балконов и лоджий к кухне или комнате находится вне закона наряду с некоторыми другими видами перепланировок. За нарушение данного правила для собственников квартир установлена административная ответственность на основании пункта 9.12 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы в размере 2000-2500 р. Аналогичные законы действуют в ряде регионов.

В отношении балконов практически ничего нельзя делать: только изменять старое на новое. Утепление и присоединение балконов к тепловому контуру квартиры однозначно под запретом. Перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату не разрешена.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого собственника, уменьшая общее имущество на площадь балкона. Данное решение учитывается юристами и проектными компаниями, которые занимаются согласованиями. С учетом того, что затрагивается общее имущество многоквартирного дома, при проведении перепланировки необходимо получить согласие от соседей, согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ . Это требование не распространяется на остекление, а также переустройство подоконного блока.

Согласование перепланировки требуется при изменении балкона, которое затрагивает внешний вид общедомового фасада: его форму, надстройки козырька и пр. Поддержать такую перепланировку должны не менее 2/3 владельцев на общем собрании.

Хотя объединение лоджий с комнатами и кухнями запрещено, в качестве альтернативы может выступать установка французских раздвижных дверей в домах, где допустимо демонтировать оконно-дверной и подоконный блоки. Сегодня нельзя полностью убрать окно, дверь и подоконный блок – жилинспекция не согласует данный проект. Простой демонтаж двери и окна при сохранении подоконного блока так же не допускается. Обязательным условием является наличие двойного стеклопакета и направляющих сверху и снизу. Компромиссный вариант в виде французских дверей позволяет увеличить пространство комнаты и сохранить поддерживающую конструкцию.

Так как для установки французских дверей необходимо демонтировать подоконный блок, нужно учитывать, разрешается ли такая перепланировка. Чаще всего она допустима в монолитных зданиях, где фасадные стены ненесущие. В панельных, кирпичных и блочных постройках подоконный блок является несущей или самонесущей конструкцией и убирать перемычку над проемом или расширять его опасно.

Но даже если подоконный блок полностью сносить запрещено, иногда демонтаж разрешают при условии, что нетронутым остается порожек – нижняя часть стены, которая разделяет пространство квартиры и балкона. Именно этот порожек часто является несущим элементом, который держит балконную плиту и обеспечивает теплоизоляцию. Его ликвидация разрешена в кирпичных и монолитных домах.

Существует еще одно ограничение при перепланировке – запрещен снос или уменьшение участка над дверным проемом или его расширение. По противопожарным нормам для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина боковой стены должна быть не менее 1,2 м, а простенка – не менее 1,6 метра.

Сказанное выше актуально только для лоджий. Перепланировка балкона и совмещение его с комнатой не допускается ни при каких условиях, даже если дом новый. Балконные плиты не предназначены для такой нагрузки, перепланировка нарушит тепловой контур, а электросеть может не выдержать дополнительной нагрузки (если балкон будут дополнительно обогревать электроприборами).

Порядок согласования

Для того чтобы согласовать перепланировку лоджии с установкой французских перегородок, необходимо пройти следующие этапы:

1. Разработка проекта перепланировки по остеклению, утеплению, устройству полов и прочим работам. Разрабатывать проектную документацию должна специализированная организация, которая имеет допуски в саморегулируемую организацию (СРО). Самостоятельная подготовка проекта недопустима. Проект должен быть комплексным и указывать на все этапы и типы перепланировки.
2. Если перепланировка предполагается в несущих конструкциях, то для согласования перепланировки с демонтажем подоконного блока дополнительно понадобится техническое заключение автора проекта о допустимости таких работ. Информацию об авторе проекта можно найти в техплане БТИ. На первой странице плана есть шифр проекта, по которому легко найти автора. В Москве крупнейшими проектными институтами являются ОАО «МНИИТЭП», ОАО «НИИЭП Жилища», ОАО «Моспроект». Не на все проекты домов можно получить согласование от проектного института: например, МНИИТЭП не дает согласия на демонтаж подоконных блоков в домах, возведенных после 2007 года.
3. Получение технического заключения. Проект перепланировки должен пройти согласование: в Мосжилинспекции или Межведомственной комиссии по перепланировке для Москвы или иных надзорных органах – в регионах. Если перепланировка будет согласована, то надзорный орган выдаст распоряжение – если изменения только планируются – либо Акт о завершенном переустройстве – если работы уже были завершены.
4. После этого допускается провести инвентаризацию в БТИ и получить там новый техпаспорт с учетом снесенного блока.
5. Проведение теплотехнического расчета. Он необходим при присоединении подоконного блока и части ненесущей стены. Расчет производится на предмет соответствия стен требованиям теплоизоляции.

Пакет документов

Подать комплект документов на согласование можно в МФЦ, для жителей Москвы – через официальный сайт мэра Москвы. Комплект документов должен включать:

• заявление;
• комплект документов на квартиру;
• техпаспорт жилого помещения;
• согласие на проведение работ от всех членов семьи;
• проект перепланировки с расчетом теплопотерь.

Выведение батареи

Запрет на перенос батарей центрального отопления зафиксирован в Постановлении Правительства Москвы №1104, а также действует во многих регионах. Кухня и комната считаются теплыми помещениями, а лоджия или балкон относятся к холодным. При устранении барьера между комнатой и балконом нарушается целостность теплового контура всего дома. Установленные в квартирах батареи центрального отопления не предназначены для отопления холодных площадей.

При установке французских дверей проблема нарушения теплового баланса не возникает, так как двухкамерные стеклопакеты могут защитить дом от холода извне. Если подоконный блок к лоджии сносится, то батарею следует перенести на боковой пристенок – справа или слева от балконного проема.

Присоединение лоджии к жилой комнате или кухне: все можно и нельзя

До начала 2000-х, когда перепланировки носили стихийный характер, снос части внешней стены не требовал согласования. Ситуация в корне изменилась, когда на законодательном уровне появились запреты, касающиеся несанкционированных изменений планировки квартиры. Теперь ликвидация балконного блока возможна только в случае, если соблюдается целый ряд условий. Такая строгость объясняется в первую очередь соображениями безопасности. По мнению проектировщиков, вопрос — как соединить комнату с лоджией — является одним из самых сложных. Расскажем подробности о том, что можно и нельзя, а также, как получить разрешение.

Присоединение лоджии к комнате или кухне

Можно или нельзя

Существует ряд ограничений, зависящих от состояния здания и его несущих элементов. Чтобы понять, позволяет ли оно провести переустройство, следует обратиться в инжиниринговую компанию. Список запрещенных мер по переустройству содержится в действующих кодексах, постановлениях и технических нормативах.

Нормы и правила

Законодательство не дает однозначного ответа, удовлетворяющего всем условиям. В Жилищном Кодексе РФ говорится, что перепланировкой считается любое изменение несущих конструкций, требующее отображения в плане БТИ. К таким изменениям можно отнести снос балконного блока и расширение проема. Подобные мероприятия должны проводиться только после согласования в государственных инстанциях. Для этого составляется проект, основанный на обследовании здания с помощью специального инженерного оборудования и расчетах, выполненных специалистами из проектных организаций. По закону проектами могут заниматься только компании, имеющие соответствующую лицензию.

Жилье должно соответствовать определенным санитарно-техническим требованиям, приведенным в ГОСТах и СНиПах. При их нарушении проектная документация не может быть согласована. Узаконить ее задним числом после проведения ремонтных работ не удастся — комиссия обяжет владельца квартиры вернуть жилью прежний вид. Если сделать это невозможно, поврежденные конструкции придется усилить — иначе они будут представлять угрозу для жизни и здоровья жильцов, а также случайных прохожих. Стоит ли говорить, насколько опасна плохо закрепленная горизонтальная плита.

Усиление, как правило, выглядит очень громоздко и представляет собой широкие металлические балки, отнимающие более 20 см высоты помещения. Вряд ли подобное решение устроит собственников квартиры в панельном доме, если они будут знать заранее, что в их компактной кухне появится огромный трудно преодолимый порог.

Кроме Жилищного Кодекса РФ и санитарно-технических норм и правил действует местное законодательство. В Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП говорится, что присоединение балкона к внутреннему помещению относится к запрещенным мероприятиям. Имеется в виду полный демонтаж стены. Постановление вводит запрет на перенос радиатора, подключенного к системе ГВС или трубам центрального отопления, за пределы комнаты или кухни. Согласовывать такое решение не возьмется ни одна проектная организация.

По закону запрещено проводить ремонтные работы, при которых теряется прочность несущих конструкций. Чтобы понять, возможно ли переустройство, понадобится провести техническое обследование. Для этого нужно обратиться в инжиниринговую компанию, имеющую соответствующую лицензию.

Список ограничений

Если собрать воедино все факторы, влияющие на получение разрешения, можно составить список ограничений, действующих при любых обстоятельствах. В квартире жилого дома не допускается:

• перенос радиатора за пределы кухни и комнаты;
• полный демонтаж внешней стены — если ее убрать, балконной плите будет не на что опираться;
• устранение железобетонной перемычки над проемом — без нее стеновая панель утратит прочность;
• устранение порожка — к нему крепится консольная конструкция;
• урезание боковых простенков лоджии, а также увеличение ее размеров, отражающееся на внешнем облике здания;
• остекление — в случае, если дом является памятником архитектуры, и его внешний вид должен сохраняться неизменным.

Этапы согласования проекта

В первую очередь необходимо решить вопрос с остеклением балкона. Если его нет, либо если оно есть по факту, но в плане БТИ информация о нем отсутствует, придется обращаться к инженерам, построившим дом, в жилищную инспекцию или районную управу. Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Комиссия может ответить отказом, если дом является памятником архитектуры, и изменения его облика не допустимы.

Остекление не должно быть тяжелым, чтобы не ослаблять несущие конструкции. Понадобится предусмотреть утепление, соответствующее действующим техническим нормативам. Оно должно быть не менее эффективным, чем у несущей внешней стены. Теплотехнический расчет вместе со всеми остальными выкладками будут рассматривать в инстанциях, выдающих разрешение на переустройство.

Важно, чтобы светопрозрачная часть занимала достаточную площадь, не пропуская при этом тепло. Дело здесь не только в том, чтобы из квартиры открывался панорамный вид. Существуют особые требования к инсоляции, которые необходимо соблюдать. Чтобы в кухне ли спальне было находиться комфортно, придется установить трехслойный стеклопакет с усиленной изоляцией. Тогда надежды на положительный ответ при согласовании увеличатся.

Можно ли объединить балкон с комнатой? Да, и будет круто!

Не все балконы настолько просторны, что после остекления их можно использовать так, как хотелось бы. Если при этом смежная комната тоже невелика по площади, часто приходит в голову заманчивая идея объединить эти два помещения.

Любая «переделка», затрагивающая конфигурацию квартиры, должна осуществляться с разрешения надзорных органов. Последовательность действий чётко обозначена — сначала разрешение, потом работы. В противном случае далеко не факт, что изменения будут узаконены, даже если они и не привели к негативным последствиям.

Учитывая, что фасадная стена является несущей конструкцией, любые действия с ней тем более должны согласовываться с местными властями, не говоря уже о сносе панели полностью. Поэтому рассмотрим, можно ли объединять балкон с комнатой, существуют ли безопасные способы, и как это сделать, не нарушая закон.

Юридическая сторона вопроса

Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.

Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.

Всегда ли можно присоединить лоджию к квартире

Возможность объединения лоджии с квартирой зависит от наличия технических условий для изменения тёплого контура квартиры. Поэтому техническая возможность оценивается в каждом отдельном случае проектной организацией и, если она есть, это же учреждение разрабатывает соответствующий всем требованиям проект перепланировки.

Не менее важным является ещё один технический вопрос – допустимо ли изменение нагрузки на существующие инженерные сети. При разработке проекта перепланировки проектная организация оценивает существующие технические возможности и предлагает техническое решение, которое можно реализовать в конкретной квартире конкретного дома.

Основные критерии возможности законного присоединения лоджии к квартире

Чтобы хлопоты по согласованию перепланировки не оказались бесполезными, можно самостоятельно оценить возможность присоединения лоджии к комнате законным способом. Для этого необходимо обратить внимание на 3 основных момента:

1. Внешнее остекление.
2. Стена между лоджией и квартирой.
3. Возможность изменения тёплого контура.

Внешнее остекление
Присоединяемая лоджия должна быть остеклена одним из двух способов:

• остекление от застройщика;
• самостоятельно – в строгом соответствии с утверждённой концепцией остекления всего фасада здания.

Если остекления от застройщика нет, и утверждённая концепция отсутствует, согласовать присоединение лоджии к квартире не получится. Не удастся и узаконить такую перепланировку, если выполнить её самовольно.

Стена между лоджией и квартирой
Если стена несущая, то её демонтаж запрещён. Если стена не несущая, возможен полный демонтаж этой конструкции, но – с оговорками.

При расположении квартиры выше 15 м от уровня земли в игру вступают правила пожарной безопасности — полный демонтаж стены возможен только при наличии второй лоджии, на которой можно укрыться от огня. Если вторая лоджия отсутствует, полный демонтаж стены невозможен – необходимо оставить от неё пожарный глухой простенок шириной не менее 1,2 м.

Возможность изменения тёплого контура.
Имеется в виду возможность обеспечения нормативной температуры в присоединяемой лоджии. Если такой возможности нет, присоединить лоджию к квартире не разрешат, но в реальной жизни такая ситуация маловероятна. Дело в том, что переносить радиатор отопления на лоджию запрещено лишь без её присоединения к квартире. После присоединения лоджия становится частью отапливаемого помещения, и размещать в ней радиатор отопления, например, на парапете, становится можно. Если при этом утеплить ограждающие конструкции, нормативная температура в помещении будет обеспечена.

Не согласовывать присоединение лоджии к комнате можно только в одном случае – если она уже остеклена в законном порядке, и объединение помещений заключается лишь в демонтаже оконного и дверного блоков.

Отделка подоконного блока стены под стол, барную стойку или тумбу для цветов позволяет сгладить некоторую неуместность его расположения.

Нюансы присоединения лоджии к квартире

При присоединении лоджии к квартире тёплый контур квартиры изменяется – его элементами становятся оконный переплёт и все ограждающие конструкции, соприкасающиеся с наружной средой или соседними холодными помещениями. Поэтому пол, потолок, парапет и боковые стены утепляют, а при недостаточности этих мер лоджию оборудуют дополнительным обогревом. Если существующая в доме система отопления позволяет увеличить нагрузку на отопление отдельной квартиры, то на лоджии монтируют дополнительные радиаторы. Это позволяет обойтись без электрических отопительных приборов, но возможность такого решения оценивает только проектная организация.

В отсутствие такой возможности в качестве дополнительных обогревательных систем чаще всего используют «тёплые» полы или инфракрасные панели. Необходимые технические характеристики этих устройств просчитываются проектной организацией и фиксируются в проекте перепланировки.

Взвешивая аргументы «за» и «против» такой перепланировки, следует также знать следующее:

1. Юридически возможность присоединения лоджии от её площади не зависит, но может зависеть от технических условий;
2. Общая площадь квартиры после присоединения лоджии меняется не только фактически, но и документально – к ней добавляется квадратура присоединённого помещения, которая ранее не учитывалась;
3. Стоимость коммунальных услуг после присоединения лоджии возрастёт, так как сумма рассчитывается с учётом общей площади квартиры, а она – увеличилась;
4. Присоединения лоджии к квартире по всей длине юридически возможно, но техническая возможность определяется в каждом отдельном случае проектной организацией;
5. Согласовывать перепланировку с управляющей компанией не нужно – эти организации не имеют полномочий на согласование и потому не могут препятствовать работам, если на руках у владельца жилья есть согласованный с местными властями проект присоединения лоджии к квартире.

Заключение

Присоединение к квартире балкона или лоджии – операция заманчивая, но тяжесть последствий самовольной её реализации непредсказуема, так как изменение конструкции несущей стены опасно. Однако вокруг достаточно успешных примеров такой перепланировки, следовательно, возможность осуществления есть, главное – использовать её в установленном законом порядке, минимизирующем сопутствующие риски.

Оформление и проведение объединения лождии с комнатой

Владельцы малогабаритных квартир, рано иди поздно, задумываются над способом увеличения заветных квадратных метров. Один из вариантов – объединение лоджии и комнаты. Чтобы разобраться в правомерности таких действий, следует изучить ряд законодательных документов. Многие считают, что в собственном жилище можно по желанию производить переделку комнат или подсобных мест под свои нужды, но это не так.

Нормы законодательства по этому вопросу

Как балкон, так и лоджия, не являются жилыми помещениями, поэтому вопрос самовольного объединения их с комнатой или кухней законодательство не одобряет. Это понятно, так как несведущий человек не сможет разобраться в конструкции дома, определить несущие стены комнат, увидеть способ крепления балконных фрагментов и учесть другие специфические моменты. Попробуем разобраться, как решить эту проблему.

Объединение лоджии с комнатой, как и объединение балкона, увеличивает жилую площадь. Это приводит к несоответствию фактического размера комнаты и квадратных метров, указанных в техническом паспорте и правоустанавливающих документах. Также меняется назначение помещения балкона.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ действия по объединению жилого с нежилым помещением относит к перепланировке, так как меняется конфигурация комнат. По этой причине придется оформить перепланировку и внести изменения в технический и кадастровый паспорта.

Однако ни в одном законодательном документе прямо не говорится, что этого делать нельзя. Все тот же Жилищный кодекс РФ, в статье 26 подробно рассматривает порядок получения разрешения на переустройство или перепланировку жилого помещения.

Подготовка документов для получения одобрения на объединение помещений (комнат) начинается с изготовления проектной документации. Этими работами занимается организация, имеющая специальную лицензию. Скорее всего, разработчик будет выезжать на место, для составления эскиза и оценки технической возможности, взяв за основу проект вашего дома. Полученный в итоге документ будет гарантией того, что перепланировка не ущемляет интересы соседей, безопасна для конструкции здания и соответствует требованиям СНиП и СанПиН.

Далее наступает этап согласования проекта с газовой, пожарной службами, а также горэлектросетью и теплоснабжающей организацией. Если дом относится к объекту культурного наследия, то потребуется одобрение органов по защите памятников.

Следующий шаг – составление заявления установленной формы и подача его в отдел городской архитектуры или в многофункциональный центр. К нему прикладываются следующие оформленные документы:

• проект;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• письменные согласия всех проживающих в данном помещении граждан;
• технический паспорт;
• выписка с лицевого счета о составе семьи;
• заключение от пожарной организации;
• паспорт собственника;
• экспертное техническое заключение.

Документы, по желанию заявителя, предоставляются в виде заверенных копий или в электронном виде.

Заявление рассматривается в архитектурном отделе или жилищной инспекции не более 45 дней, в зависимости от сложности проекта. Собственнику выдается на руки расписка в принятии документов.

После рассмотрения вопроса, в течение трех рабочих дней выдается разрешение (либо мотивированный отказ) на проведение работ, в котором указан срок выполнения перепланировки. Получить разрешение можно лично или по почте.

После оформления проводятся все необходимые операции по перепланировке комнат. Следующими действиями будет составление нового техпаспорта и оформление приемочной комиссией акта выполненных работ. Затем все документы на уже большую жилую площадь передаются на регистрацию.

Плюсы и минусы

К положительным моментам всей этой беготни относится получение новых жилых метров, ведь не все могут позволить себе покупку другого жилья. Иногда такая перепланировка становится просто спасением для семьи. Получение законного права на присоединение лоджии к одной из комнат является гарантией того, что при сделках с недвижимостью это жилье не попадет в неликвид.

Получение разрешения является долгим по времени процессом. Можно, конечно, начать работы по объединению комнаты с балконом или лоджией одновременно с изготовлением проекта. Однако нет гарантии, что все согласования будут получены.

Перепланировка балкона или лоджии – процесс долгий и дорогостоящий. Следует помнить, что за самовольно проведенные работы по переустройству может быть наложен штраф или вынесено решение суда о возвращении всех помещений в первоначальное состояние.

Требования к совмещению

Начиная мероприятия по присоединению балкона к комнате, нужно изучить конструкцию дома, чтобы определить, какие стены являются несущими. Если нужная стена попадает в этот список, то получить разрешение на ее снос не получится. В этом случае доступно только использование этой части стены в декоративных целях.

Чтобы зимой в комнате сохранялся максимум тепла, нужно заняться утеплением стен, потолка и пола балкона или лоджии. В качестве обогрева возможно использование системы «теплый пол» или применение современного энергосберегающего конвектора, так как перенос отопления в эту зону не разрешен.

Если в новом пространстве планируется установка мебели, то перепланировка балкона потребует усиления конструкции плиты. При частичном сносе стены проект может предусматривать изготовление конструкций из металлических опор или каркаса. Если присоединение лоджии требует сноса всей стены, то следует предусмотреть монтаж колонн или другие варианты усиления.

Что можно делать

При перепланировке, включающей присоединение балкона к комнате, допускается:

• установка новых стеклопакетов;
• утепление стен, пола, потолка балкона;
• замена обшивки с внутренней и наружной стороны;
• демонтаж старых оконных конструкций;
• демонтаж балконной двери;
• снос подоконной стены (если разрешено).

Чего делать нельзя

Существует много ограничений на такой вид перепланировки. Все они регламентируются различными нормативными документами:

• на балконе или лоджии нельзя устанавливать дополнительные батареи отопления, из-за повышения нагрузки на тепловые системы дома;
• не допускается изменение фасада дома:
• если проектом дома предусмотрена пожарная лестница, ее нельзя демонтировать;
• не допускается устанавливать стеклопакеты на лоджии, если она является запасным пожарным выходом;
• нельзя изменять высоту заграждения балкона или лоджии;
• отделка балкона не должна быть из легко воспламеняемых материалов;
• не должно быть превышения нормативных нагрузок на балконную плиту.

Почему объединение балкона с комнатой не допускается без перегородки из стеклопакетов

Помещения балконов и лоджий, по всем документам собственника, считаются нежилыми и не являются частью квартиры.

В общем проекте эти зоны относятся к конструкции дома и считаются холодными. Объединение этих помещений не попадает под понятие «перепланировка».

Теплотехнический расчет для этих помещений изначально не проводился. Даже если будет произведено утепление этих зон, все равно они будут считаться холодными. Разрешение на установку радиатора и подключение к теплосетям дома этих участков точно не согласуют.

Чтобы подвести объединение помещений под понятие перепланировки на законных основаниях, на месте демонтированного балконного блока допускается установка перегородки из стеклопакетов. Возможен монтаж конструкции «гармошка», установленной на капитальных направляющих. Будет считаться, что условие разделения отапливаемой и холодной зон соблюдено. При подписании акта приемки комиссия обязательно проверит соответствие всех этих моментов.

Самые популярные виды изменений

Некоторые виды работ по присоединению лоджии к комнате можно производить без согласования, так как они не считаются перепланировкой.

Остекленение

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, остекление балконов и лоджий не требует согласования. Однако есть некоторые условия, которые необходимо соблюдать:

• конструкцию оконных блоков нельзя выносить за границы ограждения балкона или лоджии;
• внешнее оформление не должно иметь существенной разницы с другими квартирами;
• установление стеклопакетов не должно увеличить допустимую нагрузку на балконную плиту.

Снос подоконной системы

В панельных домах стена, расположенная под окном, почти всегда относится к несущим элементам. Получить разрешение на ее снос проблематично. В кирпичных домах демонтаж этого участка возможен, хотя может потребоваться усиление конструкции и установка дополнительных опор для поддержания верхнего проема.

Иногда эту часть стены оставляют, и оформляют в качестве некой детали интерьера комнаты. Также не всегда можно удалить порог, разделяющий помещения. В кирпичных домах он является частью перекрытия, а в панельных – его демонтаж может нарушить жесткость конструкции. Работы по сносу подоконной системы относятся к перепланировке.

Снятие оконного проема из комнаты

Объединение помещений производится за счет удаления оконного блока. Меняется конфигурация комнаты, поэтому необходимо внесение новых данных в технический паспорт.

Соединение с частью квартиры

Присоединение лоджии к комнате – наиболее распространенный вид объединения. В большинстве случаев у лоджии только одна сторона выходит на улицу, а боковыми ограждениями являются стены дома. Это более надежная система, чем балкон, который является выносной конструкцией. Однако чтобы такое объединение оформить, как перепланировку, требуется установить раздвижную перегородку, которая поможет соблюсти все формальности.

Можно ли это узаконить, и какова процедура подачи документов

В случае, когда собственник произвел самовольное объединение, узаконить балкон, как часть комнаты, будет непросто. Если при соединении пространства комнаты и балкона учтены все технические требования, то шанс, несомненно, есть. При несоблюдении хотя бы одного из них оформить перепланировку на законном основании не получится. Процедура подачи документов такая же, как описана выше.

Иногда возникает необходимость узаконить балконы на первом этаже. Самовольно возведенный балкон в этом случае классифицируется не как навесная конструкция, а как пристрой. То есть меняется статус земли под ним. Случаи передачи этой части земли в собственность крайне редки. Ее могут только сдать в аренду, если получено положительное решение суда. После этого производится оформление документов в БТИ и регистрационных органах.

Сроки оформления, стоимость и результат

После подачи заявления на получение разрешения срок рассмотрения составляет 45 дней. Сколько будет стоить оформление – однозначного ответа нет. Изготовление проектной документации – самая дорогостоящая часть процесса. Она зависит от сложности проекта, и будет стоить около 30 тысяч рублей. В разных регионах цены могут сильно отличаться. Полная стоимость оформления разрешения на перепланировку может доходить до 150 тысяч рублей.

В каких случаях могут отказать

Жилищная комиссия может отказать в выдаче разрешения в случае:

• если планируемая переделка затрагивает снос или частичный демонтаж несущих стен;
• при существенном нарушении фасада дома;
• если дом является историческим памятником архитектуры;
• при ущемлении интересов собственников других квартир;
• когда возводимая конструкция перекрывает запасной пожарный выход.

Перепланировка квартиры – дело трудное, затратное, и затевать ее лучше на законных основаниях, тогда долгие хлопоты не помешают наслаждаться уютом дополнительной зоны отдыха.